判决解除商品房买卖合同及银行借款合同后，预告抵押登记的效力需根据具体情况及法律规定来判断，并非必然失效。以下从不同角度进行分析：
一、债权消灭对预告抵押登记效力的影响
主债权合同解除导致预告登记失效：
- 在商品房买卖合同中，若购房贷款作为主债权合同的一部分，当商品房买卖合同解除导致借款合同这一主债权合同无法履行或解除时，基于该主债权设立的抵押预告登记将因权利基础丧失而失效。这是因为预告登记的存在是为了保障将来物权的实现，其效力依赖于主债权的存在。一旦主债权消灭，预告登记自然失去其存在的法律基础。
主债权合同继续有效则预告登记可能不失效：
- 若商品房买卖合同解除，但借款合同这一主债权合同仍继续有效，且双方有意愿继续履行，同时通过其他方式（如提供其他担保物）保障了债权的实现，则抵押预告登记不因商品房买卖合同的解除而失效。在此情况下，预告登记仍具有保障债权实现的功能。
二、合同约定对预告抵押登记效力的影响
- 合同约定优先：如商品房买卖合同、借款合同或其他相关合同中明确约定了预告登记在特定情况下的效力变化（如合同解除后预告登记的效力处理），则应优先遵循合同约定。合同约定的内容应合法、明确，且不得违反《民法典》及其他相关法律法规的强制性规定。
三、预告登记失效的法定情形
- 债权消灭：根据《民法典》及相关司法解释，预告登记失效的情形之一为债权消灭。当基于预告登记所保障的债权因合同解除等原因而消灭时，预告登记自然失效。
- 未在规定时间内申请正式登记：预告登记还存在另一种失效情形，即自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记。若在此期限内未申请正式登记，预告登记将失效。但这一情形与商品房买卖合同及银行借款合同的解除无直接关联，而是取决于预告登记权利人是否及时行使权利。
四、实际操作建议
- 明确合同约定：在签订商品房买卖合同及借款合同时，建议明确约定预告登记在合同解除等情况下的效力处理，以减少后续纠纷的发生。
- 及时行使权利：预告登记权利人应密切关注合同履行情况，一旦发现可能导致预告登记失效的情形（如债权消灭或未在规定时间内申请正式登记），应及时采取措施保障自身权益。
- 咨询专业律师：在遇到类似问题时，由于法律关系的复杂性，建议及时向我咨询以获取准确的法律意见和解决方案。
案例参考：在最高院审理的“石嘴山市千禧房地产开发有限公司、宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司申请执行人执行异议之诉案”中，法院认为商品房买卖合同因双方通谋虚伪表示而被确认无效，但该无效不能对抗基于信赖房屋买受人预告登记公示公信效力而为后续交易的善意第三人，不影响之后银行与买受人之间借款、抵押合同及抵押预告登记的效力。这一案例进一步说明了预告登记在特定情况下的独立性和优先性。