非法圈地建房并对外销售属于严重违法行为，涉及土地管理、城乡规划、房地产销售等多重法律责任，处理方式需结合具体违法情节，通常包括行政处罚、民事赔偿及刑事追责三种路径。以下分情况详细说明：

1. 行政处罚：针对违法建设行为

• 核心依据：根据《土地管理法》第七十七条、第七十八条，未经批准非法占用土地建房的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还土地，限期拆除或没收新建房屋，并可处每平方米100-1000元罚款；若违反城乡规划（《城乡规划法》第六十四条），未取得建设工程规划许可证建设的，由城乡规划部门责令停止建设，限期改正（无法改正的限期拆除），并处建设工程造价5%-10%的罚款。
• 典型场景：开发商未取得国有土地使用权证或集体土地转用审批，擅自占用耕地、林地等建设房屋并销售。

2. 民事赔偿：针对购房者权益保护

• 核心依据：根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。购房者与开发商签订的房屋买卖合同因违法而无效，开发商需返还购房款，并赔偿购房者因合同无效产生的损失（如装修费、利息等）。
• 典型场景：购房者购买“小产权房”或无预售许可证的房屋后，发现房屋无法办理产权证，要求退房并索赔。

3. 刑事追责：针对严重违法行为

• 核心依据：
  • 非法占用农用地罪（《刑法》第三百四十二条）：违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大（如占用基本农田5亩以上或基本农田以外的耕地10亩以上），造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金。
  • 非法经营罪（《刑法》第二百二十五条）：若开发商未取得房地产开发资质或预售许可，擅自销售房屋，情节严重（如违法所得数额较大或造成严重后果）的，可能构成非法经营罪，处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处违法所得一倍以上五倍以下罚金。
• 典型场景：开发商大规模圈地建房，涉及耕地破坏或销售金额巨大，被追究刑事责任。

4. 综合处理流程

• 行政查处优先：通常由自然资源、规划、城管等部门联合执法，先下达限期拆除通知，若未履行则强制拆除。
• 民事诉讼跟进：购房者可向法院起诉确认合同无效，要求返还房款及赔偿。
• 刑事立案调查：若涉嫌犯罪，公安机关将介入侦查，移送检察院审查起诉。

建议：若您涉及此类问题，需立即停止违法行为，配合行政调查，并主动与购房者协商解决民事纠纷。具体处理需结合土地性质、建设规模、销售金额等细节，如有疑问可直接向我咨询，我将结合证据材料提供针对性方案。