中介返佣在满足一定条件下是有效的。

首先，从法律角度来看，中介返佣实际上是一种合同行为。只要返佣协议或合同中的返佣条款是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该协议或条款就是有效的。一旦协议生效，对双方都具有法律约束力，双方应按照约定履行各自义务。

具体来说，如果中介公司为了获取开发商的佣金，承诺给客户返佣款，并且这一承诺以书面形式（如返佣协议、合同中的返佣条款等）固定下来，客户在接受这一承诺后，就有权在条件达成时要求中介公司支付返佣款。如果中介公司未按照约定支付返佣款，客户可以采取法律手段来维护自己的合法权益。

然而，也需要注意一些可能导致返佣协议无效或可撤销的情况。比如，如果协议内容违法，如通过返佣进行商业贿赂、逃避税收等，这类协议就不受法律保护。另外，如果协议签订过程中存在欺诈、胁迫等情形，受损害方也有权请求法院或仲裁机构撤销协议。

因此，在签订返佣协议时，双方应明确返佣的条件、金额、支付时间等关键条款，并确保协议内容合法、有效。同时，客户也应保留好相关证据（如书面协议、聊天记录、支付凭证等），以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。

总的来说，中介返佣在满足一定条件下是有效的，但具体是否有效还需根据协议的具体内容和签订过程来判断。如果您在这方面遇到任何问题或纠纷，可以随时向我咨询，我会为您提供专业的法律建议和帮助。