民事调解书可以约定以物抵债，但并不能直接发生物权变动效力。具体分析如下：

1. 以物抵债的协议内容：

   • 在民事调解过程中，只要双方当事人基于自愿、平等的原则进行协商，并达成以物抵债的协议内容，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家利益、社会公共利益以及他人合法权益，法院可以在调解书中予以确认。
   • 调解书生效后，具有与判决书同等的法律效力，当事人应按照调解书的内容履行义务。

2. 物权变动效力：

   • 民事调解书本身并不直接导致物权变动。根据《民法典》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
   • 因此，即使调解书中约定了以物抵债，也需要按照法律规定的物权变动规则进行，即办理过户登记等手续，方可发生物权变动。

3. 实际操作中的注意事项：

   • 在以物抵债的协议中，应明确抵债物的权属、价值、交付方式等关键条款，以确保协议的合法性和有效性。
   • 双方当事人在签订协议前应充分了解抵债物的实际状况，避免因信息不对称而引发纠纷。
   • 如在履行过程中发生争议，应及时寻求法律途径解决，以维护自身合法权益。

综上所述，民事调解书可以约定以物抵债，但并不能直接发生物权变动效力。在实际操作中，双方当事人应严格遵守法律规定，确保协议的合法性和有效性，并办理相关手续以实现物权变动。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。