预告登记在前，首次登记在后，抵押权依然有效，但需在规定期限内完成正式抵押登记。
一. 预告登记与首次登记的顺序关系
预告登记：在房屋买卖或其他不动产物权交易中，为保障未来物权的实现，当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记。这一步骤通常发生在房屋预售或买卖合同签订后，但房屋尚未建成或未具备正式登记条件时。预告登记赋予权利人一种排他性的权利，有效期内未经预告登记权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。
首次登记：也称初始登记，是不动产权利第一次进行的登记。对于新建房屋而言，首次登记是确认所有权归属、明确产权的重要环节。首次登记通常发生在房屋建成并满足相关登记条件后，由建设单位（如开发商）向不动产登记机构提出申请。
顺序关系：在实务操作中，预告登记通常先于首次登记进行。预告登记为债权人（如银行等金融机构）提供了一种保障，确保在房屋建成并具备登记条件时，能够顺利转化为正式抵押权登记。而首次登记则是这一转化过程的关键前提，只有完成首次登记，房屋才具备办理正式抵押登记的条件。
二. 抵押权的实现
预告登记后的抵押权：预告登记后，债权人虽然尚未取得正式的抵押权，但已经获得了一种排他性的权利保护。在预告登记有效期内，未经债权人同意，债务人（如购房人）不得随意处分该不动产。
正式抵押登记的办理：待房屋建成并完成首次登记后，债权人和债务人需共同向不动产登记机构提出申请，将预告登记转化为正式抵押权登记。这一步骤是抵押权最终得以实现的关键。
注意事项：根据《民法典》规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记的，预告登记失效。因此，债权人和债务人需密切关注房屋建设进度和首次登记情况，确保在规定期限内完成正式抵押登记的办理。
我建议：在实务操作中，应密切关注房屋建设进度和首次登记情况，确保在预告登记有效期内完成正式抵押登记的办理。如遇问题或疑虑，可及时咨询不动产登记机构或专业律师以获取帮助。