已登记的抵押预告登记，在未失效前，仍然处于抵押状态，但需注意其特殊性。以下是对这一问题的详细解释：
抵押预告登记的法律效力：
- 抵押预告登记是一种临时性的登记，旨在保障将来实现抵押权。它并不直接设立抵押权，但具有对抗第三人的法律效力。在预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人不得擅自处分该房屋，包括设立新的抵押或进行出售等。
抵押预告登记与正式抵押登记的区别：
- 正式抵押登记是设立抵押权的直接方式，一旦完成，抵押权即设立并生效。而抵押预告登记则是一种预备性的登记，它本身并不设立抵押权，但为将来设立抵押权提供了法律保障。在满足一定条件（如债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记）时，预告登记会失效。
抵押预告登记的失效条件：
- 抵押预告登记并非永久有效。它会在以下两种情况下失效：一是债权消灭，即抵押权所担保的债权因清偿、抵销等原因而消灭；二是自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记，即预告登记的权利人未在规定时间内申请将预告登记转为正式抵押登记。一旦预告登记失效，房屋所有权人即可自由处分房屋，包括设立新的抵押。
抵押预告登记期间的权利限制：
- 在抵押预告登记有效期内，房屋所有权人虽然仍拥有房屋的所有权，但其处分权受到限制。未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人不得擅自处分房屋，否则该处分行为在物权层面不发生效力。这意味着，即使房屋所有权人将房屋抵押给第三人，该抵押行为也不发生物权效力，抵押权不能有效设立。
实际操作中的注意事项：
- 在实际操作中，如果房屋已经办理了抵押预告登记，购房者或抵押权人应密切关注预告登记的失效时间，并在失效前及时申请正式抵押登记，以确保自己的权益得到保障。同时，房屋所有权人也应遵守相关法律法规，不得擅自处分已办理预告登记的房屋。
总结与建议：
- 已登记的抵押预告登记在未失效前，仍然处于抵押状态，但具有特殊性。它本身不设立抵押权，但为将来设立抵押权提供了法律保障。
- 购房者或抵押权人应密切关注预告登记的失效时间，并在失效前及时申请正式抵押登记。
- 房屋所有权人应遵守相关法律法规，不得擅自处分已办理预告登记的房屋。
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