商用房产拍卖时的评估价是一个核心因素，它决定了房产的起拍价和最终成交价格。评估价的确定主要依赖于以下几种方法：

1. 当事人议价：

   • 在拍卖之前，法院会尝试通知申请执行人和被执行人进行协商，以确定一个双方都认可的价格。
   • 如果这个价格合理且得到法官的认可，它就可以直接作为房屋的评估价。
   • 这种方法的优点是高效，但适用范围有限，通常只在涉案当事人较少且意见一致的情况下使用。

2. 评估公司定价：

   • 这是最常用且权威的方法。
   • 法院会委托专业的评估机构对房产进行全面评估。评估机构会考虑房产的地理位置、面积、使用年限、市场行情、租金收益等多种因素。
   • 评估机构可能采用市场比较法、成本法或收益法等多种方法来综合确定评估价。
   • 这种方法具有较高的准确性和权威性。

3. 网络询价平台：

   • 法院还可以通过网络询价平台（如阿里、京东等）输入房屋信息，这些平台会自动生成评估价。
   • 最终的评估价通常是多个平台给出的均价。
   • 这种方法的优点是快速且成本低，但可能因平台数据差异而存在一定的不精准性。

4. 政府机构询价：

   • 法院还可以向房管局或其他政府机构发出询价函，由这些机构根据内部数据给出评估价。
   • 但这种方法较少使用，因为过程相对繁琐。

在确定评估价时，还会考虑一些影响因素，如房屋自身的条件（面积、户型、楼层、朝向、装修状况、使用年限等）以及房地产市场的整体走势、供需关系等。

总的来说，商用房产拍卖时的评估价是一个综合多种因素和方法的复杂过程，旨在确保评估价的合理性和准确性。如果您对具体房产的评估价有疑问或需要更详细的了解，建议咨询专业的评估机构或法律专家。