物业费欠三年以上起诉并非必然无效。接下来我将对此进行详细解释：

1. 诉讼时效的规定：

   • 一般来说，民事诉讼的时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。
   • 如果在这三年期间，物业公司有向业主主张过物业费，比如通过书面催缴、上门沟通等方式，那么诉讼时效会中断，并从中断时起重新计算。

2. 起诉的有效性：

   • 即便物业费欠三年以上，物业公司依然有权起诉，法院也会受理案件。
   • 若业主在诉讼中未提出时效抗辩，或者物业公司能够证明存在诉讼时效中断的情况，法院可能判决业主支付拖欠的物业费。

3. 业主的抗辩理由：

   • 业主可以以诉讼时效已过为由进行抗辩，但如果物业公司能够证明在三年内有催缴等引起诉讼时效中断的情形，这一抗辩可能不成立。
   • 业主还可以从物业服务未达标、合同问题、未享受服务等方面提出抗辩，但需要提供充分的证据来支持其主张。

4. 法律建议：

   • 对于物业公司来说，应做好催缴记录留存，如书面通知、上门记录等，以便在必要时证明诉讼时效中断。
   • 对于业主来说，若对物业费有异议，应及时与物业公司协商，并保留好相关证据，以维护自身权益。

综上所述，物业费欠三年以上起诉并非必然无效，而是需要根据具体情况来判断。如果物业公司能够证明存在诉讼时效中断的情况，或者业主未提出时效抗辩，那么法院可能会支持物业公司的诉求。因此，无论是物业公司还是业主，在处理此类纠纷时都应谨慎行事，并寻求专业法律意见的帮助。