物业费3年没催缴，起诉并非必然无效，但可能会受到诉讼时效的限制和影响。以下是对此问题的详细分析：
一、诉讼时效的基本规定
根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。这意味着，物业公司应在知道或应当知道业主欠费之日起三年内向法院提起诉讼，以主张其权利。若超过这一期限，业主有权提出诉讼时效抗辩，物业公司可能面临败诉的风险。但这并不意味着起诉本身无效，而是说在超过诉讼时效后，若业主提出诉讼时效抗辩，法院将不再支持物业公司的债权主张。
二、诉讼时效的中断与重新计算
在三年期间内，如果物业公司通过书面催缴函、短信、微信等方式向业主主张过物业费，或者双方就欠费问题进行过协商沟通，那么诉讼时效就会中断。从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间会重新计算。例如，如果物业公司每年都向业主发送催缴物业费的通知，并且能提供相关证据，那么即使欠费超过三年，只要最后一次催缴距起诉未超过三年，诉讼时效依然有效。
三、超过诉讼时效后的处理
业主提出抗辩：如果物业公司未能在诉讼时效期间内提起诉讼，且业主在诉讼中提出诉讼时效抗辩，法院将依法驳回物业公司的诉讼请求。这是因为法律旨在保护当事人及时行使权利，避免法律关系长期处于不确定状态。
业主未提出抗辩：如果业主未提出诉讼时效抗辩，法院将不会主动适用诉讼时效的规定进行裁判。在这种情况下，即使已经超过诉讼时效，物业公司仍有可能获得胜诉判决。但这并不意味着物业公司可以无限期地拖延起诉时间，因为一旦业主意识到诉讼时效问题并提出抗辩，物业公司将面临败诉的风险。
四、特殊情况下的诉讼时效延长
在某些特殊情况下，如不可抗力或其他正当理由导致权利人无法在规定期限内行使请求权时，诉讼时效期间可能会得到延长。然而，这种情况需要具体案件具体分析，并由法院根据实际情况作出判断。
五、建议与总结
物业公司：应建立有效的催缴机制，定期对欠费业主进行催缴，并保留好相关证据（如催缴通知、邮寄凭证等）。在欠费时间较长且无法通过协商解决的情况下，应及时采取法律手段维护自身权益。在提起诉讼前，建议咨询专业律师以确保诉讼策略的有效性和合法性。
业主：应按时缴纳物业费，以维护良好的物业服务关系和社区环境。如果确实存在经济困难或其他特殊情况，应及时与物业公司沟通协商，寻求解决方案。
综上所述，物业费欠缴三年以上起诉并非必然无效，但物业公司需要充分准备并证明存在诉讼时效中断等情形，以确保自身的合法权益得到保障。如果您有进一步的疑问或需要具体的法律帮助，请直接向我咨询。