物业费欠三年以上起诉并非必然无效，但可能会受到诉讼时效的限制和影响。以下是对此问题的详细分析：

一、诉讼时效的基本规定

根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。这意味着，物业公司应在知道或应当知道业主欠费之日起三年内向法院提起诉讼，以主张其权利。若超过这一期限，业主有权提出诉讼时效抗辩，物业公司可能面临败诉的风险。但需要注意的是，诉讼时效的起算点是从物业公司知道或应当知道业主欠费之日起计算，而非从欠费行为发生之日起计算。

二、诉讼时效的中断与重新计算

诉讼时效并非一成不变，在三年期间内，如果物业公司通过书面催缴函、短信、微信等方式向业主主张过物业费，或者双方就欠费问题进行过协商沟通，那么诉讼时效就会中断。从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间会重新计算。例如，如果物业公司每年都向业主发送催缴物业费的通知，并且能提供相关证据，那么即使欠费超过三年，只要最后一次催缴距起诉未超过三年，诉讼时效依然有效。

三、超过诉讼时效的法律后果

1. 法律责任：欠费业主仍需承担支付拖欠物业费的法律责任。即使欠费时间已超过三年，但只要物业公司能够证明其权利未受侵害且诉讼时效未届满（或已通过合法方式中断诉讼时效），就可以通过法律途径追讨欠费。
2. 信用影响：长期欠费会对欠费业主的个人信用记录产生负面影响，影响其未来的贷款、租房等行为。同时，这也可能对小区的物业管理秩序和其他业主的权益造成损害。

四、特殊情况下的处理

1. 连续拖欠的物业费：对于连续拖欠的物业费，每次拖欠都可能构成一个新的违约行为，因此每次的诉讼时效都可能独立计算。这意味着，即使部分物业费已经超过了三年的诉讼时效，但最近拖欠的部分仍可能在诉讼时效期内。
2. 长期无人居住的房屋：对于开发商未售出的或业主长期空置的房屋，物业公司应做好相关记录，并采取适当的措施（如公告、邮寄催缴通知等）来中断诉讼时效。

五、建议与总结

1. 物业公司：应建立有效的催缴机制，定期对欠费业主进行催缴，并保留好相关证据（如催缴通知、邮寄凭证等）。在欠费时间较长且无法通过协商解决的情况下，应及时采取法律手段维护自身权益。在提起诉讼前，建议咨询专业律师以确保诉讼策略的有效性和合法性。
2. 业主：应按时缴纳物业费，以维护良好的物业服务关系和社区环境。若因特殊原因无法按时缴纳，应及时与物业公司沟通并寻求解决方案，避免产生不必要的法律纠纷。

总之，物业费欠三年以上起诉并非必然无效，但物业公司需要充分准备并证明存在诉讼时效中断等情形，以确保自身的合法权益得到保障。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。