关于房屋出租时物业管理费由哪一方承担的问题，这主要取决于租赁合同中的约定以及当地的市场惯例。以下是对这一问题的详细解答：

一、合同约定优先原则

1. 明确条款：如果租赁合同中明确约定了物业费的承担方，那么双方应按照合同约定执行。例如，合同中可能写明“物业费由承租方承担”或“物业费由出租方承担”。这样的条款具有法律效力，双方都应遵守。

2. 模糊表述处理：如果合同中没有明确提及物业费，或者表述模糊，那么双方可以参照相关法律法规（如《民法典》）进行协商，尝试达成补充协议。如果无法达成一致，那么可以根据交易习惯或公平原则来分担物业费。

二、常见责任划分模式

1. 住宅租赁：在住宅租赁市场中，尤其是在一线城市，租客承担物业费已成为一种行业潜规则。但在二三线城市，可能存在业主包干物业费的情况。这主要取决于当地的市场惯例和租金定价机制。

2. 商业租赁：对于商业物业，如写字楼、商铺等，物业费通常包含在租金成本中，由业主承担。这是商业租赁市场的一种常见做法。

3. 特殊政策区域：在一些特殊政策区域，如公租房、人才公寓等保障性住房中，物业费可能由政府财政部分或全额承担。

三、影响责任划分的核心因素

1. 市场惯例：不同地区的租赁市场有不同的惯例。在一线城市，租客承担物业费较为普遍；而在二三线城市，则可能由业主承担。

2. 服务性质差异：基础物业服务（如安保、保洁）通常由租客承担，但涉及房屋本体维修等专项费用时，法律上应由业主负责。

3. 租金定价机制：如果租金明显低于市场价，那么往往隐含着物业费转嫁的条款。租客在租房时应警惕“低价陷阱”，仔细核算综合成本。

四、争议解决路径

1. 协商调解：如果出现物业费缴纳争议，双方可以先通过居委会或租赁平台进行调解。这种方式成本较低，且成功率相对较高。

2. 法律救济：如果协商调解无果，双方可以持有效租赁合同向法院起诉。法院将根据合同约定、相关法律法规以及证据来判决。胜诉方可申请强制执行。

综上所述，房屋出租时物业管理费由哪一方承担并没有固定的答案。这主要取决于租赁合同中的约定、当地的市场惯例以及租金定价机制等因素。在租房时，建议双方明确约定物业费的承担方式，以避免后续产生不必要的纠纷。