物业费的承担方需根据租赁合同中的具体约定来确定；若合同无明确约定，则一般由出租人承担，但承租人实际享受物业服务且存在不当行为导致费用增加时，也可能需承担相应责任。以下是对此问题的详细分析：
一、有约定的情况
合同约定由承租人承担：
- 根据《中华人民共和国民法典》的意思自治原则，租赁合同中关于物业费承担的约定具有法律效力。若合同中明确约定“租赁期间的物业费由承租人承担”，则承租人需按物业合同规定缴纳物业费。若承租人未按约定缴纳，需向物业公司承担违约责任，并可能支付滞纳金等；同时，出租人有权依据租赁合同要求承租人承担违约赔偿责任。
- 举例：假设租赁合同中明确写明“乙方（承租人）负责缴纳租赁期间该房屋的物业费”，那么承租人就需要按照这一约定来缴纳物业费。
合同约定由出租人承担：
- 同样基于《中华人民共和国民法典》的规定，若合同中明确约定“甲方（出租人）负责缴纳租赁期间该房屋的物业费”，则出租人负有此项义务。若出租人未缴纳，物业公司会要求其承担违约责任；若因此影响承租人正常使用租赁物，承租人有权要求出租人承担赔偿责任。
- 举例：如果租赁合同中写明“甲方（出租人）承担租赁期间的物业费”，那么出租人就需要负责缴纳物业费。
二、无约定的情况
一般原则：
- 在租赁合同未对物业费承担作出明确约定的情况下，一般习惯上认为物业费应由出租人承担，因为业主（即出租人）是物业服务合同的相对方，负有支付物业费的义务。
- 举例：如果租赁合同中没有提及物业费由谁承担，那么按照一般习惯，物业费应由出租人承担。
公平原则的应用：
- 然而，如果承租人在实际使用房屋过程中享受了物业服务，并且因不当使用导致物业服务成本增加，那么从公平角度出发，承租人可能需要对增加的部分进行分担。但这需要具体情况具体分析，并需有充分证据支持。
- 举例：如果承租人因不当使用房屋导致需要额外的物业服务（如清理垃圾、维修设施等），那么承租人可能需要承担这部分额外的物业费。
三、避免纠纷的建议
明确约定：
- 为了避免在物业费问题上产生纠纷，出租人和承租人在签订租赁合同时应明确约定物业费的承担方。双方应仔细阅读合同条款，确保对物业费的承担方式有清晰、明确的了解。
及时沟通：
- 如遇合同未明确约定或存在歧义的情况，双方应及时沟通协商，以达成一致意见。在协商过程中，可以参考当地的行业惯例或相关法律法规来寻求合理的解决方案。
保留证据：
- 无论物业费由谁承担，双方都应保留好相关证据（如租赁合同、缴费凭证等），以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。
综上所述，物业费的承担方需根据租赁合同的具体约定来确定。在签订租赁合同时，双方应明确约定物业费的承担方式，以避免未来可能出现的纠纷。若合同无明确约定，则一般由出租人承担物业费，但承租人也可能在特定情况下需承担一定责任。如果你有进一步的法律问题或需要更详细的法律建议，可以直接向我咨询。