房子不住，物业费一般不可以减免，但在特定情况下，业主有权要求减免或协商调整物业费。

一般原则

物业服务具有整体性和公共性，其服务内容涵盖整个小区的公共区域、公共设施设备维护、环境卫生、安全保障等。这些服务成本并不会因个别业主未入住而显著降低，因此，从合同履行和小区整体利益出发，业主应按照物业服务合同的约定支付物业费。

不可减免的通常情况

在大多数情况下，业主支付物业管理费用的义务源于物业管理服务合同的约定。合同中通常不会以是否实际入住作为收取物业管理费的标准，而是依据合同中约定的服务内容和标准来计费。即使房屋空置未住，物业服务公司仍按照合同约定提供了相应的服务，如保安、清洁、绿化等。因此，业主需按时足额支付物业费。

可减免或协商减免的特殊情况

1. 地方政策支持：

   • 部分地区为鼓励房屋资源的有效利用，可能出台了针对空置房物业费减免的政策。业主可向当地房地产管理部门或物价部门咨询了解本地是否有此类政策，并按照政策要求向物业公司报备房屋空置情况，经核实后可能享受一定比例（如70%-90%等）的物业费减免。

2. 物业服务不到位：

   • 若物业公司未能按照物业服务合同约定的标准提供服务，如小区垃圾长期无人清理、安保措施形同虚设、公共区域设施严重损坏未维修等，业主可以主张减免部分物业费。但业主需提供充分证据，证明物业服务存在问题以及问题的严重程度和持续时间，并通过与物业公司协商或诉讼等途径要求适当减免。

3. 开发商原因导致房屋无法入住：

   • 若因开发商原因（如房屋质量问题严重影响居住）导致业主在交房后无法及时入住，维修整改期间的物业费理论上应由开发商承担。业主应保留好相关证据，如与开发商沟通房屋问题的记录、维修通知等，以便在必要时与开发商或物业公司协商处理。

建议与总结

房子不住能否减免物业费需综合多方面因素判断。业主在面临此类问题时，应首先了解当地是否有相关政策支持，并仔细审查物业服务合同中的约定。若认为物业费收取存在不合理之处，应与物业公司友好协商，明确各自的权利义务。若协商不成，可通过合法途径（如诉讼）维护自身权益。同时，建议业主在签订购房合同和物业服务合同时，仔细阅读合同条款，了解物业费的计费标准和支付方式，以避免后续产生不必要的纠纷。