未居住的房屋物业费能否减免，主要取决于地方政策、物业服务合同的约定以及物业公司的态度。以下是对此问题的详细分析：

1. 可以减免物业费的情形：

   • 地方政策支持：部分地区为鼓励房屋资源的有效利用，允许长期（如连续六个月以上）未入住的空置物业按一定比例交纳空置物业费。业主需根据当地政策规定的比例申请减免，并通常需要向物业服务企业书面备案。
   • 合同约定：如果物业服务合同中明确规定了房屋空置时的物业费减免条款，如连续空置一定时间可享受优惠等，业主有权依据合同条款申请减免。

2. 一般不能减免物业费的情形：

   • 无政策及合同依据：物业服务具有公共性，涵盖小区整体的管理、维护和服务，不因个别业主未居住而减少成本或停止服务。因此，在无特定政策或合同约定的情况下，业主通常不能以未居住为由拒绝缴纳物业费。
   • 物业服务企业不同意：若物业公司不同意减免，且缺乏政策或合同支持，业主难以通过协商实现减免。

3. 申请减免的建议步骤：

   • 查阅政策与合同：首先查看本地相关政策及物业服务合同中的具体规定，明确是否有减免的依据。
   • 准备证明材料：如房屋长期空置的证明（如水电表读数、未装修的现场照片等），以及可能的政策或合同依据。
   • 积极沟通：在有减免可能性的情况下，与物业公司进行积极沟通，尝试达成减免协议。
   • 法律咨询：面对复杂情况或协商不成时，应及时咨询法律专业人士，通过合法手段解决争议。

4. 特殊情况的物业费减免：

   • 如开发商延期交房、房屋存在重大质量问题等，业主可能有权拒交或减免物业费。但这需要依据具体情况，并可能涉及法律诉讼。

综上所述，未居住的房屋是否能减免物业费并非一概而论，而是需要根据具体情况，特别是地方政策和物业服务合同的约定来判断。业主在处理此类问题时，应保持理性，积极了解相关规定，并与物业公司进行有效沟通。如有需要，可直接向我咨询，我将提供专业的法律建议和支持。