未入住的房子物业费不一定能减免，具体需根据当地政策、物业服务合同约定及实际情况综合判断。

在实际操作中，业主若希望减免未入住房屋的物业费，可遵循以下步骤和原则：

1. 了解当地政策：

   • 不同地区对于空置房物业费有不同的规定。例如，某些地区允许空置房业主申请物业费折扣，但需满足特定条件并履行申报程序。因此，业主应首先通过当地住房和城乡建设局官网、政务服务热线等渠道了解相关政策。

2. 查阅物业服务合同：

   • 仔细查阅《物业服务合同》，看是否有关于未入住房屋物业费减免的约定。如合同中已明确减免条件和比例，业主可据此申请减免。

3. 与物业公司协商：

   • 部分物业公司会对长期空置的房屋提供物业费折扣或优惠。业主可与物业公司沟通，说明房屋空置的情况，并询问是否能申请减免或优惠。同时，也可咨询物业公司是否有其他减免政策或措施。

4. 特殊情况处理：

   • 若房屋因特殊原因（如装修、维修等）暂时无法入住，业主可与物业公司协商，看是否能暂时减免或降低物业费。此时需提供相关证明材料，并与物业公司达成书面协议。
   • 若因开发商原因导致的延期交付，且房屋无法正常使用，此期间的物业费应由开发商承担。

5. 法律途径：

   • 若通过上述方式均无法达成合理的减免协议，且业主认为物业收费不合理，可考虑通过法律途径解决。收集相关证据后，向人民法院提起诉讼，请求法院判决物业按合理标准收取物业费。但需注意，法律诉讼需耗费时间、精力和费用，应谨慎考虑。

综上所述，未入住房屋的物业费减免并非一概而论，而是需要根据具体情况进行申请和协商。业主在争取减免的过程中，应充分了解政策法规和合同条款，积极与物业公司沟通，并在必要时采取法律手段维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。