关于人员不入住物业费如何计算的问题，这确实是一个很多业主都关心的问题。以下是我为您整理的详细解答：
一、物业费收取的基本原则
合同约定优先：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物业服务合同是业主与物业公司之间约定服务内容、标准的法律文件。如果合同中明确规定了空置房物业费的减免比例或条件（例如打7折），那么应当按照合同来执行。
地方政策补充：部分省市还通过地方性法规对空置房物业费做出了特殊规定。例如，江苏省规定空置超过6个月的住宅，物业费可以按不低于70%的标准缴纳；湖南省则规定已办理交付手续但未使用的物业，物业费按90%缴纳。因此，具体还需参考当地的相关政策。
二、不同情况下的收费规则
房屋已交付但未装修/入住：通常情况下，这类房屋需要按全额或合同约定折扣缴纳物业费。具体以合同约定为准，同时也可能受到地方政策的调整。
开发商未按时交房：在这种情况下，物业费从实际交房日起算，此前由开发商承担。这是根据《物业管理条例》第四十一条的规定来执行的。
房屋质量问题导致无法入住：这需要区分责任方。如果是开发商的问题导致其无法入住，那么物业费应由开发商承担；如果是业主自身的原因，则需要正常缴费。
三、如何申请物业费减免
提供空置证明：业主可以与物业公司沟通，并提供如水电气使用记录等空置证明，来申请费用减免。
留存相关证据：为了维护自己的权益，业主应保存好交房通知书、装修停工通知等文件作为维权依据。
协商与投诉：如果与物业公司协商未果，业主可以向当地住建部门投诉，或者通过司法程序来解决争议。
四、注意事项
“空置”的定义：通常指的是长期无人居住且未享受物业服务的状态，短暂离家并不适用减免政策。
公共区域维护义务：即使房屋空置，业主仍需分摊电梯维保、绿化等基础服务成本，因为这部分服务是针对整个小区的。
综上所述，对于人员不入住的物业费计算问题，业主应首先查看物业服务合同中的相关约定，并了解当地的相关政策。在特定情况下，如房屋空置、存在质量问题或物业服务不到位时，业主可以与物业公司协商减免部分物业费。如果协商不成，还可以通过法律途径来维护自己的权益。