购买不能过户只能签订买卖合同的房屋，确实是一个需要谨慎考虑的问题，因为这涉及到多重法律风险与实际考量。以下是我为您详细分析的情况及建议：
一、风险分析
产权风险：
- 房屋无法过户，意味着产权并未真正转移至买方名下。在法律上，买家并非房屋的所有权人，这可能导致在房屋被查封、抵押或面临强制执行时，买家的权益无法得到保障。
- 若房屋涉及拆迁等补偿事宜，由于买家非法定权利人，可能无法获得相应的补偿款。
交易不确定性：
- 原房主可能因各种原因反悔，主张合同无效或要求解除合同，这将引发诉讼维权，耗费买家大量的时间和精力。
- 买卖合同虽然具有一定的法律效力，但产权未转移限制了买家的法律救济途径，使得买家在维权时可能面临诸多困难。
后续权益受限：
- 买家无法自由处置房屋，如转卖、抵押等，这限制了房屋的流通性和使用价值，对买家来说是一种不小的损失。
二、可考虑购买的情况与保障措施
尽管购买此类房屋存在风险，但在某些特定情况下，如果风险可控且买家有强烈需求，仍可考虑购买。不过，必须采取一系列保障措施来降低风险：
价格优势明显：
- 如果房屋价格远低于市场价，且买家对房屋有强烈需求，那么可以考虑购买。但前提是确保价格优势足以弥补潜在风险。
有可靠保障措施：
- 确认原房主因特殊原因（如产权证书正在办理中）短期内无法过户，且有明确的时间节点和预期。
- 采用资金监管、设定高额违约责任、进行公证等方式来降低风险。
- 确保买卖合同条款完善，明确双方的权利义务，特别是产权转移、违约责任等关键条款。
专业协助：
- 在交易前咨询专业律师，对交易风险进行全面评估，并提供法律建议。
- 考虑通过中介机构进行交易，以获取更多市场信息和专业支持，确保交易合法合规。
三、总结与建议
购买不能过户只能签订买卖合同的房屋存在显著风险，包括产权风险、交易不确定性和后续权益受限等。因此，在决定购买前，您应充分了解房屋状况、原房主情况以及潜在风险，并采取有效保障措施来降低风险。如果风险过高或无法有效控制，我建议您慎重考虑或避免交易，以免陷入不必要的法律纠纷和经济损失。毕竟，购房是一件大事，需要谨慎对待每一个环节。