业主签的承诺书是否有效，需结合具体情况判断，但通常满足以下条件时具有法律效力：

1. 行为人具备相应的民事行为能力

   • 签订承诺书的业主需具备独立实施民事法律行为的能力。例如，年满18周岁且精神健康的自然人签订的承诺书，在其他条件满足时，一般具有法律效力。若业主是无民事行为能力人（如不满8周岁的未成年人或不能辨认自己行为的成年人），则所签承诺书无效。

2. 意思表示真实

   • 承诺书必须反映业主的真实意愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。例如，若物业以欺诈手段使业主违背真实意思签订承诺书，该承诺书可因意思表示不真实而被撤销。

3. 内容合法且不违背公序良俗

   • 承诺书内容不得违反法律法规的强制性规定，也不得违背公共秩序和善良风俗。例如，承诺书若涉及买卖违章建筑或包含限制他人基本人身权利等违法内容，则无效。

特殊情况对承诺书效力的影响：

• 形式要求：尽管法律未对承诺书的形式作出严格统一规定，但若法律、行政法规或当事人约定了特定形式（如书面形式且需办理公证），承诺书未满足这些形式要求可能影响其效力。例如，若当地规定承诺书需备案登记才生效，则未备案登记的承诺书可能不具有法律效力。

• 附条件或附期限：承诺书可附条件或附期限。附生效条件的承诺书自条件成就时生效；附解除条件的承诺书自条件成就时失效。例如，承诺书约定“若业主在一个月内完成某项义务，则本承诺书生效”，此为附生效条件的承诺书。

与物业合同的关联：

• 承诺书若作为物业合同的补充或明确某些事项（如物业费支付、物业服务标准等），且内容符合上述有效条件，则该承诺书有效。双方当事人都需签字确认，以确保其对双方的约束力。

无效或可撤销的情形：

• 若承诺书内容违反法律法规的强制性规定，存在欺诈、胁迫等情形，或侵犯他人利益，则该承诺书可能是无效的。
• 若承诺书的内容与物业合同主文存在冲突，也需根据具体情况来判断其效力。

举例说明：

• 假设业主签订了一份承诺书，承诺按时支付物业费，且该承诺书是在业主具备完全民事行为能力、意思表示真实、内容合法且未违背公序良俗的情况下签订的，那么这份承诺书就是有效的。
• 反之，如果承诺书是在业主受到胁迫的情况下签订的，或者承诺书的内容违反了法律法规的强制性规定（如承诺免除物业的法定责任），那么这份承诺书就是无效的。

建议：

• 在签署承诺书前，业主应仔细阅读承诺书的内容，确保自己理解并同意其中的条款。
• 如有任何疑问或不确定的地方，业主可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律意见。

总之，业主签的承诺书是否有效，需结合具体情况判断。在签署前，业主应谨慎考虑并咨询专业法律意见，以确保自己的权益得到保障。