结论前置：物业合同的签订主体根据物业项目的不同阶段和具体情况而有所不同，主要包括建设单位（开发商）、业主委员会以及个别业主。不同主体签订的物业合同在符合法律规定的情况下均有效，但具体效力范围和内容有所差异。

一、建设单位（开发商）签订的前期物业服务合同

1. 签订主体：在业主大会尚未成立，业主无法自主选择物业服务企业的情况下，由建设单位（开发商）依法选聘物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。
2. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。
3. 目的和作用：确保物业项目的正常运营和管理，为业主提供基本的物业服务，如小区安保、卫生清洁、绿化养护等。
4. 注意事项：前期物业服务合同通常会在业主大会成立并选聘新的物业服务企业后终止，但合同中的权利义务对后续业主仍具有约束力。

二、业主委员会签订的物业服务合同

1. 签订主体：业主大会成立后，由业主委员会代表业主大会依法选聘物业服务企业，并与之签订物业服务合同。
2. 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
3. 目的和作用：明确物业服务企业和业主双方的具体权利和义务，规范双方行为，保障业主能够获得符合约定标准的物业服务。
4. 合同内容：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
5. 注意事项：业主委员会在签订合同时应确保合同内容合法、明确、具体，并遵循公平原则，避免一方权益受到明显侵害。

三、个别业主签订的物业服务合同

1. 签订主体：在特定情况下，如商业物业中，个别业主可能因特殊需求与物业服务人单独签订物业服务合同。
2. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条，物业服务合同的内容可以由双方自愿达成一致，只要合同内容合法且双方具有相应民事行为能力，该合同即有效。
3. 目的和作用：满足个别业主的特殊物业服务需求，如定制化的安保、清洁等服务。
4. 注意事项：个别业主在签订合同时应确保合同内容不违反法律法规和公序良俗，且不影响其他业主的合法权益。

四、合同有效性的关键要素

无论哪种主体签订的物业合同，要确保其有效性，都需满足以下关键要素：

1. 双方主体资格合法：签订合同的双方必须是具有相应民事行为能力的主体。
2. 合同内容明确具体：合同内容应详细约定服务事项、服务质量、服务费用等关键条款。
3. 合同形式符合要求：物业服务合同应当采用书面形式，并由双方签字或盖章确认。
4. 合同遵循公平原则：在约定双方权利义务时，应遵循公平合理原则。

五、实际应用中的建议

1. 对于建设单位：在选聘物业服务企业时，应确保其具备相应的资质和服务能力，并签订合法、明确、具体的前期物业服务合同。
2. 对于业主委员会：在签订物业服务合同时，应广泛征求业主意见，确保合同内容符合业主需求，并监督物业服务企业履行合同情况。
3. 对于个别业主：在签订特殊物业服务合同时，应确保合同内容合法且不影响其他业主的合法权益，并妥善保管合同文本以备查证。

总结：物业合同的签订主体根据物业项目的不同阶段和具体情况而有所不同，包括建设单位、业主委员会以及个别业主。不同主体签订的物业合同在符合法律规定的情况下均有效，但具体效力范围和内容有所差异。在实际操作中，各方应确保合同内容合法、明确、具体，并遵循公平原则，以保障双方的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。