人防车位长租20年是否合法，结论是不合法，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。以下从多个角度为您详细分析：
一、人防车位的产权归属与性质
人防车位是在人防工程里规划的车位，其所有权属于国家。开发商或物业服务企业仅拥有平时的使用、维护和管理权限，并没有完整的产权进行售卖或无限期出租。这一产权归属特性决定了人防车位的租赁必须遵循特定的法律规定，不能随意设定租赁期限。
二、法律规定与司法实践
法律规定：
- 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”这一规定明确限制了租赁合同的期限，同样适用于人防车位的租赁。
- 该法条还指出，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
司法实践：
- 在司法实践中，对于那些试图通过“一次性买断”或“长期租赁（超过20年）”方式处理人防车位的合同，法院往往会认定其中超过20年租赁期限的条款无效，只保护20年内的租赁权益。
- 例如，如果一份人防车位租赁合同约定租赁期限为70年，那么其中超过20年的部分（即50年）将被视为无效，不受法律保护。
三、合法租赁的条件与要求
租赁期限：
- 在不超过20年的租赁期限内，人防车位是可以依法依规进行租赁的。这是保障租赁合同合法性的基本前提。
审批与合同条款：
- 租赁人防车位必须经过人防管理部门的审批，并在合同中明确使用性质、维护责任等相关事项。这些条款的明确有助于保障双方的权益，并确保人防工程的正常使用和维护。
四、对长期租赁协议的处理建议
调整租赁期限：
- 对于已经签订了长期租赁协议（超过20年）的情况，建议双方尽快协商调整租赁期限，以确保协议的合法性和有效性。例如，可以将租赁期限调整为20年，并在租赁期限届满后根据双方意愿续订租赁合同。
法律风险防范：
- 避免签订以租代售的合同，这种合同可能试图规避产权归属规定，在司法实践中的效力很可能得不到认可。一旦发生纠纷，车位使用人的权益将难以得到有效保障。
五、特殊情况下的处理
- 如果在人防车位租赁期限内，遇到政策调整、人防工程改造等合理情形，国家有权处置车位。在这种情况下，业主可能面临无法继续使用车位且难以获得补偿的风险。因此，在签订租赁合同时，应充分考虑这些潜在风险，并在合同中明确相应的处理方式。
总结与建议：人防车位的租赁必须严格遵守《中华人民共和国民法典》关于租赁期限的规定，不得超过二十年。在签订租赁合同时，应明确租赁期限、使用性质、维护责任等关键条款，并经过人防管理部门的审批。对于已经存在的长期租赁协议，应尽快进行调整以确保其合法性。如果您在人防车位租赁方面遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。