核心结论：针对您买到抵押商铺，开发商在调解书规定限期内不履行办证义务的情况，您可以通过申请强制执行、追究违约责任、解除合同并要求赔偿损失等途径来维护自身权益。以下是详细分析：

核心前提

您购买了抵押商铺，与开发商之间存在买卖合同关系。因开发商未履行办证义务，双方可能已经通过调解达成协议，开发商在调解书中承诺限期办证，但到期后仍未履行。

具体分析

1. 申请强制执行
   • 依据：如果调解书已经生效，且开发商未按照调解书规定的期限履行办证义务，您有权向法院申请强制执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，对发生法律效力的调解书，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
   • 操作：您需要准备调解书、申请执行书等材料，向有管辖权的人民法院（通常是调解书作出法院或被执行财产所在地法院）提交申请。法院受理后，会采取相应的执行措施，如要求开发商限期履行、罚款、拘留等，甚至可能对开发商的财产进行查封、扣押、拍卖等，以强制其履行办证义务。
2. 追究违约责任
   • 依据：开发商未按照调解书约定的期限履行办证义务，构成违约。根据《中华人民共和国民法典》中关于合同违约责任的规定，您有权要求开发商承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。
   • 操作：您可以先与开发商协商，要求其承担违约责任。如果协商不成，您可以向法院提起诉讼，要求开发商支付违约金、赔偿因未办证给您造成的损失（如租金损失、房屋价值贬损等）。在诉讼过程中，您需要提供相关证据，如调解书、购房合同、付款凭证、损失证明等，以支持您的主张。
3. 解除合同并要求赔偿损失
   • 依据：如果开发商的违约行为导致您无法实现合同目的（如无法取得房屋产权证书，影响您对房屋的占有、使用、收益和处分权利），根据《中华人民共和国民法典》中关于合同解除的规定，您有权解除购房合同，并要求开发商返还购房款、赔偿损失。
   • 操作：同样，您可以先与开发商协商解除合同并赔偿损失。如果协商不成，您可以向法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款、赔偿损失。在诉讼过程中，您需要提供充分证据证明开发商的违约行为导致您无法实现合同目的，以及您因此遭受的损失。

温馨提醒

在处理此类纠纷时，建议您注意以下几点：

• 保留证据：妥善保管购房合同、付款凭证、调解书、与开发商的沟通记录等相关证据，以备不时之需。
• 及时行动：一旦发现开发商未履行办证义务，应及时采取措施，如与开发商协商、申请强制执行或提起诉讼等，以免超过诉讼时效或执行时效。
• 咨询专业意见：在处理过程中，如有需要，可以随时向我咨询，我会根据您的具体情况提供更详细的法律建议。