房子过户给抵押权人必须签订合同，这是基于以下法律逻辑和实务操作要求：

1. 法律强制性规定
   根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记才发生效力，但法律另有规定的除外。而第215条明确规定，合同效力与物权变动效力相分离——即使未办理过户登记，只要合同不存在无效情形（如欺诈、胁迫、恶意串通等），合同本身仍有效；反之，若未签订书面合同，仅凭口头约定或单方行为，无法证明双方存在合法有效的债权债务关系，抵押权人可能无法主张过户请求权。

2. 实务操作中的风险防控

   • 明确权利义务：合同需详细约定过户条件（如债务清偿期限、违约责任）、税费承担、交付时间等，避免因条款模糊引发纠纷。例如，若未约定“债务到期未清偿时抵押权人有权要求过户”，抵押权人可能需通过诉讼确认权利，增加维权成本。
     
   • 对抗第三人：书面合同是证明抵押权人合法取得房屋的重要证据。若抵押人将房屋再次抵押或出售给第三人，合同可帮助抵押权人主张优先受偿权或撤销恶意交易。
     
   • 登记程序要求：不动产登记机构在办理过户时，通常要求提交买卖合同或债权消灭证明（如债务清偿协议）。若缺乏合同，登记机构可能拒绝受理，导致过户无法完成。

3. 特殊情形下的例外

   • 以物抵债协议：若双方约定以房屋抵偿债务，需签订书面协议并明确“债务到期后房屋归抵押权人所有”，否则可能被认定为“流押条款”而无效（《民法典》第401条）。
     
   • 执行程序中的过户：若抵押权人通过法院拍卖、变卖程序取得房屋，需依据生效判决或执行裁定办理过户，此时无需另行签订合同，但需提交法院文书作为权属证明。

建议操作步骤：

1. 签订书面《以物抵债协议》或《房屋转让合同》，明确债务金额、过户条件、违约责任等；
   
2. 办理房屋抵押注销登记（若存在抵押）；
   
3. 双方共同向不动产登记机构申请过户，提交合同、身份证明、权属证书等材料；
   
4. 缴纳契税、个人所得税等税费（通常由抵押人承担，但可协商约定）。
   

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