物业公司一般由建设单位（开发商）、业主大会（通过业主委员会执行）或居委会/街道办事处聘请，具体取决于小区的实际情况和发展阶段。以下是对这一问题的详细分析：
新建小区前期物业聘请：
- 在新建小区交付初期，由于业主大会尚未成立，物业公司的选聘通常由建设单位（开发商）负责。开发商会基于楼盘销售、后续管理等综合考虑，通过招投标或协议方式确定物业服务公司来提供前期物业管理服务。
- 法律依据：根据《物业管理条例》的相关规定，住宅物业的建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；在投标人少于3个或住宅规模较小的情况下，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘。
业主大会成立后物业聘请：
- 当小区业主大会成立后，物业公司的选聘权转交给业主大会。业主作为小区的主人，通过业主大会对小区重大事务进行决策，包括选聘新的物业服务企业。
- 程序要求：业主大会选聘物业公司需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并依法定程序进行。业主委员会作为业主大会的执行机构，负责与选定的物业服务人签订书面物业服务合同。
未成立业主委员会的特殊情况：
- 对于未成立业主委员会且开发方不负责聘请物业公司的小区，可寻求所在地居委会或街道办事处的帮助进行协调。他们可能协助小区成立业主委员会，或提供其他解决方案以确保小区的物业管理得到妥善处理。
- 合同签订：在未成立业主委员会的情况下，一般是由业主直接与物业签合同，合同内容应明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务等关键条款。
建议与提醒：
- 无论哪种情况，都应确保选聘过程的合法性和透明度，以保障业主的合法权益和小区的良好管理。
- 业主在参与选聘物业公司时，应充分了解候选企业的资质、服务质量和信誉，积极参与表决，行使自己的权利。
- 业主委员会在签订合同时应认真审查合同条款，确保合法、公平、合理，避免后续纠纷。
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