小区物业的聘请主体根据小区的实际情况和发展阶段而定，可能是开发商、业主大会（通过业主委员会执行）或居委会/街道办事处。以下是对这一问题的详细分析：
新建小区前期物业聘请
- 在新建小区交付初期，物业公司的选聘通常由开发商负责。这一阶段，业主大会尚未成立，业主参与度有限。开发商会基于楼盘销售、后续管理等综合考虑，通过招投标或协议方式确定物业服务公司来提供前期物业管理服务。
- 此过程需遵守《物业管理条例》的相关规定，如住宅物业的建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；在投标人少于3个或住宅规模较小的情况下，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘。
业主大会成立后物业聘请
- 小区业主大会成立后，物业公司的选聘权转交给业主大会。业主作为小区的主人，通过业主大会对小区重大事务进行决策，包括选聘新的物业服务企业。
- 当业主对现有物业不满意或认为有更合适的物业企业时，业主大会可依法定程序，如经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，重新选聘物业服务公司。
未成立业主委员会的特殊情况
- 对于未成立业主委员会且开发方不负责聘请物业公司的小区，可寻求所在地居委会或街道办事处的帮助进行协调。他们可能协助小区成立业主委员会，或提供其他解决方案以确保小区的物业管理得到妥善处理。
- 在未成立业主委员会的情况下，一般是由业主直接与物业签合同，合同内容应明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务等关键条款。
综合建议：
- 如果您所在的小区是新建小区，且尚未成立业主大会，那么物业很可能是由开发商聘请的。
- 如果小区已经成立了业主大会，那么物业的聘请权就转交给了业主大会，您可以通过参与业主大会来了解物业的聘请情况。
- 如果小区既未成立业主大会也未成立业主委员会，且您对物业的聘请情况有疑问，可以寻求所在地居委会或街道办事处的帮助。
在处理物业纠纷时，了解物业的聘请主体是非常重要的，因为这关系到责任归属和维权途径。如果您在物业纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。