针对“物业用房违建怎么处理”这一问题，核心结论是需根据违建的具体情况，通过合法途径进行认定、整改或拆除，并明确相关责任。以下是详细分析：

1. 违建的认定
   首先需明确物业用房是否属于违法建筑。根据《城乡规划法》及地方性法规，违建通常指未取得建设工程规划许可证或未按许可证要求建设的建筑。若物业用房存在以下情形，可能被认定为违建：

   • 未经规划部门批准擅自建设；
     
   • 超出规划许可的范围或高度；
     
   • 改变规划用途（如将物业用房改为商业用途）。
     建议：向当地规划部门或城管部门申请违建认定，获取书面结论。

2. 处理流程
   若物业用房被认定为违建，处理流程通常包括：

   • 责令整改：相关部门会下发《责令改正通知书》，要求限期拆除或补办手续；
     
   • 强制拆除：若未在期限内整改，政府可依法强制拆除，费用由违建方承担；
     
   • 行政处罚：可能面临罚款，罚款金额根据违建面积、性质等确定。
     例外情形：若违建因历史原因形成（如早期建设未完善手续），可能通过补办规划许可、缴纳罚款等方式合法化。

3. 责任主体
   违建责任需根据建设主体区分：

   • 开发商责任：若违建由开发商在建设时遗留（如擅自扩大物业用房面积），开发商需承担整改或拆除责任；
     
   • 物业公司责任：若物业公司后期擅自改建或扩建，物业公司需承担责任；
     
   • 业主共同责任：若违建经业主大会同意（如将公共区域改为物业用房），业主委员会可能需承担连带责任。
     建议：通过业主大会决议或物业合同明确责任归属，避免纠纷。

4. 业主的救济途径
   若业主认为物业用房违建损害其权益，可采取以下措施：

   • 投诉举报：向城管、规划部门或街道办举报，要求查处；
     
   • 民事诉讼：以物业公司或开发商为被告，主张排除妨碍、赔偿损失；
     
   • 行政复议/诉讼：若对违建认定或处罚决定不服，可申请行政复议或提起行政诉讼。
     注意：诉讼需在知道权益受损之日起6个月内提出（行政诉讼）或3年内提出（民事诉讼）。

5. 预防措施
   为避免物业用房违建问题，建议：

   • 前期审查：购房时核查物业用房的规划许可及竣工验收文件；
     
   • 合同约束：在物业合同中明确物业用房的使用范围及改建限制；
     
   • 定期监督：业主委员会定期检查物业用房，发现违建及时制止并上报。

总结：物业用房违建需通过合法程序认定，根据责任主体采取整改、拆除或诉讼等措施。业主应积极行使监督权，必要时通过法律途径维护权益。如有具体案件细节，可进一步向我咨询。