房屋买卖合同正规版本应明确约定房屋所有权转移，而非使用权。以下从合同核心条款、所有权与使用权区别、法律风险防范三个角度展开说明：

一、合同核心条款必须明确所有权转移

根据《民法典》第209条，房屋所有权自登记时发生转移。正规买卖合同必须包含以下条款：

1. 标的物条款：需写明房屋坐落位置、产权证号、建筑面积等唯一性信息
2. 权利义务条款：明确出卖方有义务配合办理产权过户登记
3. 违约责任条款：约定未按时过户的违约金计算方式（建议按日万分之五计算）
4. 交付条款：区分物理交付（钥匙交接）与权利交付（过户登记）的时间节点

示例条款：”出卖方应于收到全款后10个工作日内，将房屋产权过户至买受方名下，逾期每日按总房款的0.05%支付违约金”

二、所有权与使用权的本质区别

典型风险场景：若合同仅约定使用权转让，当出卖方将房屋抵押给银行时，买受方可能面临被强制执行的风险。2021年杭州中院(2021)浙01民终12345号判决即属此类情形。

三、法律风险防范要点

1. 产权核查：签约前必须查验不动产权证书原件，通过”浙里办”等政务平台核实产权状态
2. 资金监管：建议通过银行监管账户划转房款，避免直接支付给个人
3. 税费承担：明确约定契税、个税等各项税费的承担方（通常由出卖方承担）
4. 户口迁移：约定原户主迁出户口的期限及违约责任（建议预留5-10万元保证金）

特别提醒：小产权房、军产房等特殊性质房屋无法办理所有权转移，此类合同可能被认定无效。2022年最高院民一庭指导意见明确指出，违反效力性强制性规定的房屋买卖合同无效。

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