结论：与中介签了售房承诺书后，买方与卖方签订的合同是否生效，取决于多个因素，不能一概而论。以下从不同角度进行分析：
售房承诺书的性质与效力
- 售房承诺书通常是卖方通过中介向潜在买方作出的关于出售房屋的承诺。它本身并不直接等同于房屋买卖合同，而是可能构成合同订立过程中的一个要约或要约邀请。
- 如果售房承诺书中包含了房屋买卖的主要条款（如房屋位置、面积、价格、付款方式等），并且卖方明确表示愿意受这些条款的约束，那么该承诺书可能构成一个有效的要约。此时，如果买方接受这个要约（即签订买卖合同），则合同成立并生效。
买卖合同的签订与生效
- 买卖合同是买方和卖方之间就房屋买卖事宜达成的正式协议。它需要包含双方当事人的基本信息、房屋的基本情况、交易价格及支付方式、违约责任等必要条款。
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。因此，如果买卖合同符合法律规定的成立要件，并且没有违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，那么合同自双方签字（或盖章）之日起生效。
中介在合同签订过程中的作用
- 中介在房屋买卖过程中通常扮演介绍、协助谈判和促成交易的角色。它本身不是买卖合同的当事人，但可能作为见证人或居间人在合同上签字。
- 中介的存在并不影响买卖合同的效力。只要买卖合同本身符合法律规定的成立和生效要件，无论中介是否签字或参与，合同都对买方和卖方具有约束力。
可能影响合同生效的其他因素
- 卖方是否具有处分权：如果卖方不是房屋的所有权人或没有得到所有权人的授权出售房屋，那么买卖合同可能因卖方无处分权而无效。
- 合同是否违反法律、行政法规的强制性规定：如果合同内容违反了法律、行政法规的强制性规定（如禁止买卖的房屋类型、限制买卖的区域等），那么合同可能无效。
- 合同是否存在欺诈、胁迫等情形：如果合同是在欺诈、胁迫等情形下签订的，那么受损害方有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同。
建议：
- 在签订售房承诺书和买卖合同前，务必仔细阅读合同条款，确保自己理解并同意其中的内容。
- 如果对合同条款有任何疑问或不确定之处，建议咨询专业律师以获取法律意见。
- 在签订合同后，务必保留好合同原件和相关证据，以备不时之需。
如有任何进一步的问题或需要更具体的法律建议，请直接向我咨询。