申请退房后未退还的房款，在法律上通常属于一种合同之债或不当得利之债，具体取决于退房的原因和双方之间的合同约定。以下是对这一问题的详细分析：
合同之债：
- 定义：合同之债是指因签订、履行、变更或终止合同而产生的债权债务关系。在房屋买卖合同中，如果买方因某种原因（如卖方违约、房屋存在严重质量问题等）依法解除合同并申请退房，而卖方未按照合同约定退还房款，那么买方对卖方就享有要求退还房款的债权。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》中关于合同解除和违约责任的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，在退房情况下，卖方未退还房款构成违约，买方有权要求其退还。
不当得利之债：
- 定义：不当得利是指没有合法依据，使他人受到损失而自己获得了利益。在房屋买卖中，如果买方已经支付了房款，但因某种原因（如合同无效、被撤销等）导致房屋买卖关系不成立，而卖方未退还房款，那么卖方就构成了不当得利。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》中关于不当得利的规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。因此，在这种情况下，买方有权要求卖方退还房款。
在实际操作中，还需要考虑以下因素：
- 退房原因：退房的原因将直接影响债权的性质。如果是因卖方违约导致的退房，那么更倾向于认定为合同之债；如果是因合同无效或被撤销等导致的退房，那么可能更倾向于认定为不当得利之债。
- 合同约定：房屋买卖合同中可能对退房和房款退还等事项有明确约定。如果合同中有相关条款，那么应优先按照合同约定处理。
- 证据收集：在主张债权时，买方需要收集相关证据来证明自己的主张，如房屋买卖合同、付款凭证、退房申请、卖方未退还房款的证据等。
建议：
- 如果您遇到了申请退房后未退还房款的情况，建议首先与卖方进行协商，尝试通过友好方式解决纠纷。
- 如果协商无果，您可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。在提起诉讼前，建议您咨询专业律师，了解具体的法律程序和可能的风险。
- 在整个过程中，务必保留好相关证据，以便在需要时能够证明自己的主张。
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