1. 租赁期限正好20年的有效性：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年，因此租赁期限正好20年是有效的。这一规定是法律的强制性规范，旨在维护租赁市场的正常秩序和交易安全。

2. 超过20年租赁期限的处理：

   • 如果租赁合同中约定的期限超过了20年，那么超出20年的部分将不具有法律效力。例如，若合同约定租赁期限为25年，则前20年有效且受法律保护，后5年则视为无效。这意味着在超出的期限内，出租人有权选择不再继续出租，而承租人不能以此为由要求强制履行租赁合同。

3. 租赁期限届满后的续订：

   • 当20年的租赁期限届满时，若双方希望继续维持租赁关系，可以协商续订租赁合同，但续订后的租赁期限自续订之日起同样不得超过二十年。这一规定确保了租赁物的合理流转和更新，同时也赋予了承租人在租赁期限届满后续租的权利，但续租期限同样受到限制。

4. 实际操作中的建议：

   • 在签订租赁合同时，双方应严格遵守法律规定，合理确定租赁期限，以避免不必要的法律风险和纠纷。如果双方在合同中已约定超过20年的租赁期限，虽然超出部分无效，但双方仍可通过协商解决因此产生的争议。然而，为减少麻烦和潜在风险，建议在合同签订之初即遵守法律规定，确保租赁期限不超过20年。

举例说明： 假设甲将一套房屋出租给乙，双方签订了为期20年的租赁合同。根据《民法典》第七百零五条的规定，该合同是合法有效的，甲乙双方需按照合同约定履行各自的权利和义务。如果在这20年租赁期限届满后，甲和乙双方协商一致决定续订租赁合同，那么他们新约定的租赁期限从续订之日起同样不能超过20年。

总结： 租赁期限正好20年是有效的，但超过20年的部分将不具有法律效力。租赁期限届满后，双方可以协商续订租赁合同，但续订后的租赁期限同样受到20年的限制。在签订和续订租赁合同时，务必确保遵守《民法典》关于租赁期限的相关规定，以保障合同的合法性和有效性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。