结论：执行异议和复议规定第31条在抵押在前、租赁在后且租赁在查封前的情况下，一般并不直接适用，但租赁合同在查封前已合法订立并已实际占有使用的，承租人可能依据该条款提出执行异议。

分析说明：

1. 执行异议和复议规定第31条的内容：

   • 该条款主要规定的是，在执行过程中，如果承租人提出异议，主张其对执行标的享有租赁权，且该租赁权足以阻止执行标的的转让、交付的，人民法院应当进行审查。若承租人能够证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

2. 抵押在前、租赁在后的情况：

   • 当抵押权设立在先，租赁权设立在后时，根据“买卖不破租赁”原则的一般适用限制（在抵押权实现等特定情形下不适用），以及抵押权物权效力的优先性，租赁权通常不能对抗已设立的抵押权。这意味着，在抵押权实现时，即使租赁合同在查封前已订立，承租人也可能面临租赁关系被解除的风险。

3. 租赁在查封前的情况：

   • 尽管租赁合同在查封前已订立，但如果该租赁是在抵押之后设立的，它仍然不能对抗在先设立的抵押权。然而，如果承租人能够证明其在查封前已实际占有并使用该不动产，且租赁合同合法有效，那么根据执行异议和复议规定第31条，承租人可能有权提出执行异议，主张其租赁权应得到保护。但这种保护并不意味着租赁权可以完全阻止抵押权的实现，而是可能在执行过程中给予承租人一定的权益保障，如要求买受人继续履行租赁合同等。

4. 实际操作中的考量：

   • 在实际操作中，法院会综合考虑多种因素，包括抵押权和租赁权的设立时间、租赁合同的有效性、承租人是否实际占有使用不动产等，来作出是否支持承租人执行异议的决定，同时也会平衡抵押权人和承租人的利益。

法律建议：

• 对于承租人而言，在签订租赁合同时，应尽可能了解不动产的权属状况，包括是否存在抵押权等，以避免潜在的法律风险。
• 如果承租人发现其租赁的不动产在查封前已设立抵押权，且面临执行风险时，应及时咨询专业律师，评估自身权益，并根据实际情况提出执行异议或采取其他法律措施。
• 对于抵押权人而言，在设立抵押权时，应充分了解不动产的使用状况，包括是否存在租赁关系等，并在抵押合同中明确约定相关权益保障措施。

可能法律后果：

• 如果承租人成功提出执行异议并得到法院支持，其租赁权可能在一定程度上得到保护，如要求买受人继续履行租赁合同等。
• 如果承租人的执行异议被法院驳回，其可能面临租赁关系被解除、需要搬离不动产等不利后果。同时，承租人还可能因违反租赁合同而承担违约责任等。