结论：物业用途为商务办公时，能否开设服装店需分情况讨论，主要取决于当地规划、物业合同约定及实际经营条件是否符合要求。

1. 规划用途限制
   根据《城乡规划法》和《民法典》相关规定，物业用途需以规划部门批准的用途为准。若房产证或规划许可证明确标注用途为“商务办公”，则擅自改为商业用途（如服装店）可能涉及改变规划用途的违法行为。此时需向当地规划部门申请变更用途，获得许可后方可经营。

2. 物业合同约定
   若您与物业签订的租赁合同中明确约定用途为“办公”，则未经物业书面同意擅自改为服装店可能构成违约。物业有权要求您恢复原状或解除合同，甚至追究违约责任。建议先与物业协商修改合同条款，明确允许商业经营。

3. 实际经营条件
   即使规划用途和合同允许，还需满足以下条件：

   • 消防安全：服装店需符合商业场所的消防标准（如安装喷淋系统、应急照明等），若原办公场所未达标，需改造并通过消防验收。
     
   • 环保要求：若服装店涉及染色、洗涤等工艺，需符合环保部门对废水、废气排放的规定。
     
   • 工商登记：需向市场监管部门申请变更经营范围，将“服装零售”纳入登记事项。

建议行动步骤：

1. 查阅房产证、规划许可证及租赁合同，确认用途限制；
   
2. 联系当地规划部门咨询用途变更流程；
   
3. 与物业协商修改合同条款；
   
4. 委托专业机构评估消防、环保等改造需求；
   
5. 办理工商变更登记。
   

若涉及复杂法律问题（如物业阻挠、规划变更困难），可进一步向我咨询具体解决方案。