结论前置：

1. 租赁合同超过20年的，超出部分无效，但不影响前20年租赁合同的效力。
2. 租赁期限届满后，当事人可以续订租赁合同，但续订期限同样不得超过20年。

详细分析：

一、租赁合同超过20年部分的法律效力

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这意味着，如果租赁合同中约定的租赁期限超过了20年，那么超出20年的部分将不受法律保护，即该部分合同条款自始无效。例如，若甲乙双方签订了一份为期30年的租赁合同，那么其中第21年至第30年的租赁约定是无效的，仅前20年的租赁约定具有法律效力。

二、租赁期限的确定与合同效力

尽管超出20年的部分无效，但这并不影响整个租赁合同在前20年内的效力。在这20年内，双方应按照合同约定的权利和义务严格履行。例如，承租人需要按时支付租金，合理使用租赁物；出租人则需要保证租赁物的正常使用，不得无故收回租赁物等。

三、租赁期限届满后的处理

当20年的租赁期限届满时，若双方希望继续维持租赁关系，可以协商续订租赁合同。但需注意的是，续订后的租赁期限自续订之日起亦不得超过20年。这是为了保障租赁市场的稳定和当事人的合法权益，防止通过过长的租赁期限来规避法律风险或不合理限制租赁物的使用、处分权利。

四、实际影响与处理建议

1. 对出租人的影响：

   • 若租赁合同约定了超过20年的期限，出租人在20年后可能无法依据原合同条款约束承租人，如租金递增条款等。因此，出租人在签订合同时应合理规划租赁期限，避免因超过法定限制而导致权益受损。
   • 在租赁期限届满前，出租人应提前与承租人沟通续租事宜，明确续租条件和期限，以确保租赁关系的连续性和稳定性。

2. 对承租人的影响：

   • 承租人不能依据超过20年部分的合同约定主张权利。在20年期满后，若出租人不愿续租，承租人需做好搬离准备。
   • 承租人在签订合同时应充分考虑租赁期限，以避免未来可能出现的搬迁风险。同时，在租赁期限内，承租人应合理使用租赁物，避免造成不必要的损坏或损失。

3. 租金与押金问题：

   • 对于已支付的超过20年部分的租金和押金，双方应根据实际情况进行协商处理。通常，已支付的款项应按照有效租赁期限进行计算和退还。
   • 在签订合同时，双方应明确约定租金和押金的支付方式、退还条件等条款，以避免未来可能产生的纠纷。

4. 违约责任：

   • 若因租赁期限问题导致合同无法继续履行或产生纠纷，违约方应承担相应的违约责任，包括赔偿对方因此造成的损失及承担其他法律责任。
   • 在签订合同时，双方应明确约定违约责任条款，以约束双方的行为并保障合同的履行。

总结与建议： 在签订和续订租赁合同时，双方应严格遵守《民法典》关于租赁期限的相关规定，确保合同的合法性和有效性。对于已签订的超过20年租赁期限的合同，双方应协商解决并根据实际情况妥善处理。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。