厂房租赁中物业费开票的法律依据主要涉及增值税及发票管理相关规定，具体如下：

1. 增值税应税行为与开票义务
   根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条及《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号），厂房租赁属于“不动产经营租赁服务”，出租方收取租金时需缴纳增值税，并应向承租方开具增值税发票。若物业费由出租方统一收取并转付给物业公司，则出租方需就其收取的物业费部分开具发票；若物业费由物业公司直接收取，则由物业公司开具发票。

2. 发票开具的合规要求
   依据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条及第二十条，销售商品、提供服务或从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项时，应向付款方开具发票，且开具发票需按实际交易内容填写项目名称（如“不动产经营租赁服务·物业费”）。若出租方将物业费与租金合并收取，需在发票中分别列明金额及税率，避免混淆税目导致税务风险。

3. 合同约定与实际履行的关联性
   若租赁合同明确约定物业费由承租方承担且由出租方代收代付，出租方需以自身名义开具发票，并将物业费作为价外费用申报增值税；若合同约定物业费由承租方直接支付给物业公司，则物业公司为开票主体。实践中，税务机关可能通过合同、付款记录等证据判定实际交易方，建议双方在合同中清晰约定费用承担主体及开票方式。

实务建议：

• 出租方：若合并收取租金与物业费，需在发票中分项列明金额及税率，避免被认定为“混合销售”或“价外费用未申报”；
  
• 承租方：要求对方按实际交易内容开具发票，若物业费由第三方收取，需留存委托代收协议或三方协议作为税务稽查依据；
  
• 争议处理：若出租方拒开发票，承租方可依据《发票管理办法》第三十五条向税务机关举报，或通过民事诉讼主张合同附随义务（开具发票）。
  

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