关于定金不退的条件，这主要涉及到定金罚则的适用，下面我将结合相关法律规定和实际案例，为您详细解答。

首先，我们需要明确定金的概念。定金是法律概念，是合同当事人为确保合同的订立、生效或履行等而自愿约定的一种担保形式。它具有担保合同履行的性质，并带有一定的惩罚性。当给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的时，根据定金罚则，该方将无权请求返还定金。

接下来，我们具体分析定金不退的条件：

1. 主合同有效且定金实际支付：

   • 定金罚则的适用前提是主合同必须有效，且定金已经实际支付。如果主合同无效或未实际支付定金，则定金罚则不适用。

2. 存在根本性违约行为：

   • 给付定金的一方必须存在根本性违约行为，即不履行债务或者履行债务不符合约定，且这种违约行为导致合同目的无法实现。例如，在房屋租赁合同中，如果承租人明确表示不再租赁房屋，且这种表示导致出租人无法将房屋出租给其他人，从而实现了合同目的的落空，那么承租人就构成了根本性违约。

3. 违约方不存在法定或约定的免责事由：

   • 如果违约方存在法定或约定的免责事由，如不可抗力、对方同意变更或解除合同等，那么定金罚则可能不适用或部分适用。

以您提供的案例为例，李某向张某支付了2000元定金以租赁房屋，但随后李某明确表示不再租赁房屋。在这种情况下，如果张某作为居间人已经履行了其居间义务，且李某的违约行为导致房屋出租人无法将房屋出租给其他人，从而实现了合同目的的落空，那么李某就构成了根本性违约。根据定金罚则，李某将无权请求返还这2000元定金。然而，在该案例中，由于张某是居间人而非房屋出租人，且李某与房屋出租人无进一步协商，李某明确表示不再租赁房屋后，张某作为居间人持有该2000元已缺乏依据，因此法院最终判决张某应返还定金。

此外，还需要注意的是，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。如果实际交付的定金数额超过了这个限额，那么超过部分将不产生定金的效力。

综上所述，定金不退的条件主要包括主合同有效且定金实际支付、存在根本性违约行为以及违约方不存在法定或约定的免责事由。在签订合同时，请务必明确款项性质并理性评估自身履约能力，以避免因一时冲动造成不必要的损失。