违建房屋出租合同无效后，双方应根据各自过错程度及实际损失情况，通过协商、调解或诉讼等方式解决索赔问题。以下是具体分析：

一、合同无效的法律依据与后果

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”违建房屋因违反城乡规划法等法律法规，其出租合同通常被认定为无效。合同无效后，双方应恢复到合同签订前的状态，因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

二、索赔的具体内容与方式

1. 租金返还

   • 承租人已支付的租金，出租人应予以返还。但若承租人实际使用了房屋，可能需按实际使用期间的合理费用支付房屋占有使用费。例如，若承租人已支付一年租金，但实际只使用了三个月，那么出租人应退还剩余九个月的租金。

2. 装修损失赔偿

   • 经出租人同意的装饰装修，未形成附合的部分可由承租人拆除；已形成附合的部分，根据双方过错分担现值损失。若装修物可拆除且不损害房屋结构，承租方可自行拆除并带走。
   • 未经出租人同意的装饰装修，由承租人自行承担损失。例如，若承租人未经出租人同意，擅自对房屋进行了大规模装修，那么这部分装修费用应由承租人自行承担。

3. 其他损失赔偿

   • 包括但不限于搬迁费用、临时安置费用等实际支出，需提供有效凭证主张赔偿。例如，因房屋被认定为违建而需要搬迁，承租人因此产生的搬迁费用、临时租房费用等，均可向出租人主张赔偿。

4. 索赔途径

   • 协商：双方可就损失赔偿金额进行协商，达成一致意见后签订赔偿协议。
   • 调解：通过第三方机构（如人民调解委员会）进行调解，以促使双方达成赔偿协议。
   • 诉讼：向人民法院提起诉讼，请求确认合同无效并主张赔偿。需注意诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受损之日起计算。

三、影响索赔结果的关键因素

1. 过错程度

   • 法院会根据双方对合同无效的过错比例划分赔偿责任。例如，出租人明知违法仍出租的过错通常大于承租人。若出租人故意隐瞒房屋违建事实，导致承租人遭受损失，那么出租人应承担主要赔偿责任。

2. 证据材料

   • 需提供租赁合同、付款凭证、装修合同及发票等证据支持索赔主张。例如，承租人需提供装修合同及发票，以证明其装修费用的实际发生及具体金额。

3. 政策变动风险

   • 若房屋在租赁期间被强制拆除，承租人可主张剩余租期损失，但需证明该损失与合同无效存在直接因果关系。例如，若房屋因违建被政府强制拆除，导致承租人无法继续使用房屋，那么承租人可向出租人主张剩余租期的租金损失。

四、注意事项与建议

1. 及时固定证据

   • 发现房屋属违建后，应立即保存沟通记录、现场照片等材料，以证明房屋违建事实及自身损失情况。

2. 避免扩大损失

   • 在争议解决前，承租人不宜擅自改建房屋或拒付租金，以免加重自身责任。例如，若承租人因房屋违建问题而擅自拒付租金，可能导致出租人主张其承担违约责任。

3. 积极沟通协商

   • 双方应保持冷静、理性沟通，尝试通过友好协商解决争议。若协商不成，再考虑通过调解或诉讼等方式解决。

在实际操作中，每个案件的具体情况都有所不同，因此索赔结果也会有所差异。若你面临违建房屋出租合同无效后的索赔问题，可直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议和解决方案。