与八九十岁老人签订的房屋合同是否有效，主要取决于老人的民事行为能力、合同内容的合法性、合同形式的合规性以及是否存在不正当手段等多个因素。以下是对这些因素的详细分析：

1. 民事行为能力：

   • 完全民事行为能力：如果老人在签订合同时神志清醒、思维正常，能够完全理解合同的性质、内容和后果，并且自愿表达真实意愿，那么其属于完全民事行为能力人，所签合同有效。例如，老人独立出租自己名下的房屋，并明确租赁条款，此类合同在其具有完全民事行为能力下是有效的。
   • 限制民事行为能力：若因年老、疾病等原因，老人不能完全辨认自己的行为，则属于限制民事行为能力人。限制民事行为能力人所实施的纯获利益的或与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；其他行为需经法定代理人同意或追认后才有效。如涉及房屋买卖等重大交易，可能需要法定代理人的同意或追认。
   • 无民事行为能力：若老人完全不能辨认自己的行为，则属于无民事行为能力人，其所签合同无效。例如，患有严重老年痴呆症的老人签订的任何合同均不具有法律效力。

2. 合同内容：

   • 合同内容必须合法、合规，不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或第三人的合法权益。如合同内容违法违规，即使老人具备民事行为能力，合同也无效。例如，合同中约定将房屋用于非法活动，这样的合同是无效的。

3. 合同形式：

   • 在某些情况下，法律对合同的形式有特定要求，如书面合同、公证等。对于房屋买卖等重大交易，通常要求签订书面合同，并可能需要进行公证。如法律明确要求特定形式而合同未满足，则其有效性可能受影响。

4. 其他因素：

   • 需考虑是否存在欺诈、胁迫等不正当手段导致老人签订合同。如存在此类情况，即便老人具备民事行为能力且合同内容合法，合同也可能被认定为无效。例如，有人通过欺骗手段让老人签订房屋买卖合同，这样的合同是可以被撤销的。

在签订合同时，为了确保合同的有效性，建议采取以下措施：

• 评估老人的民事行为能力：在签订合同前，尽量评估老人的民事行为能力，确保其能够理解合同的内容和后果。如果老人存在认知障碍，建议由其法定代理人参与合同的签订。
• 明确合同内容：确保合同内容合法、合规，并明确双方的权利和义务。对于房屋买卖等重大交易，建议咨询专业律师或房地产中介机构，以确保合同内容的准确性和合法性。
• 选择合适的合同形式：根据法律要求和交易性质，选择合适的合同形式，如书面合同、公证等。这有助于增强合同的证据力和执行力。
• 保留相关证据：在签订合同过程中，保留与合同相关的所有证据，如沟通记录、支付凭证等。这些证据在后续可能发生的纠纷中具有重要的证明作用。

如果发生合同纠纷，建议及时咨询专业律师，以便根据具体情况采取合适的法律措施来维护自己的合法权益。如果你有任何具体的法律问题或需要进一步的法律建议，可以直接向我咨询。