租客不交物业费，房东或物业公司是否可以起诉，这主要取决于租赁合同中的约定以及相关法律法规的规定。以下是从不同角度进行的详细分析：
一、租赁合同中有明确约定的情况
约定由租客缴纳物业费：
- 如果租赁合同中明确约定了租赁期间的物业费由租客承担，那么租客就有义务按照合同约定支付物业费。若租客未履行此义务，即构成违约行为。
- 在这种情况下，房东在向物业服务企业承担缴费责任后（因为从物业的角度，房东通常为缴费主体），有权依据租赁合同的约定向租客进行追偿。若租客拒绝支付，房东可以准备租赁合同、物业费缴纳凭证、催缴记录等相关证据，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求租客支付所欠物业费及可能产生的违约金等损失。
约定由房东缴纳但租客实际享受服务：
- 尽管租赁合同中可能约定由房东承担物业费，但若物业服务企业已按合同约定及相关规定提供服务，且租客作为物业的实际使用人享受了这些服务却未支付任何费用，房东在先行承担了物业费之后，虽缺乏直接的合同依据要求租客支付，但可基于公平原则和不当得利原理，向租客主张补偿其已支付的物业费。
- 在此情况下，房东起诉租客时需提供更多证据证明租客实际享受了服务且不付费的行为给房东造成了损失。
二、租赁合同中未约定或约定不明确的情况
未约定物业费承担方：
- 根据相关法律规定，业主（房东）对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，其中包括缴纳物业费的义务。因此，在租赁合同未约定物业费承担方的情况下，物业费的缴纳义务通常由房东承担。
- 此时，房东无权直接起诉租客要求支付物业费，因为租客并非物业费的法定缴纳义务人。
约定不明确或存在争议：
- 如果租赁合同中关于物业费的承担约定不明确或存在争议，双方应首先通过协商解决。协商不成的，可以依据相关法律法规和行业惯例进行判断。
- 在这种情况下，房东或物业公司若想起诉租客，需要收集充分证据证明租客有义务承担物业费，或者证明租客的行为给房东或物业公司造成了损失。
三、法律后果与建议
法律后果：
- 如果租客不交物业费并被起诉，且法院最终判决租客需支付物业费及违约金等损失，租客若拒不执行判决，可能会被列入失信被执行人名单，影响个人信用。
- 此外，物业公司还有权向法院申请强制执行，采取查询、冻结、划拨存款，扣留、提取收入，查封、扣押、拍卖、变卖财产等多种强制措施。
建议：
- 对于房东而言，在签订租赁合同时，应明确物业费的承担方，以避免后续纠纷。若租客不交物业费，房东应首先与租客沟通协商，寻求解决方案。
- 对于租客而言，应严格按照租赁合同约定按时缴纳物业费，避免违约和法律纠纷。如遇缴费困难，应及时与物业公司沟通，寻求延期缴纳、分期缴纳等解决方案。
总结来说，租客不交物业费是否可以起诉，取决于租赁合同的约定以及相关法律法规的规定。在合同签订时，双方应明确物业费的承担方；在合同履行过程中，双方应遵守合同约定，按时缴纳物业费。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。