结论：在“先租后抵”且房产被查封的情况下，租赁合同中约定降低房租的条款，其效力需根据具体情况来判断，但一般来说，在符合法律规定且不损害第三方利益的前提下，该条款是有效的。以下是对此问题的详细分析：
一、法律背景与原则
“买卖不破租赁”原则：
- 根据《民法典》的相关规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这一原则同样适用于“先租后抵”的情形，即房产在租赁后被抵押，并不影响原租赁合同的效力。
合同自由原则：
- 租赁合同是双方当事人意思自治的体现，只要合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方就有权自由约定合同条款，包括房租的调整。
二、降低房租条款的效力分析
合法性与合理性：
- 如果租赁合同中明确约定了降低房租的条件和程序，且这些条件和程序不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该条款是合法的，对双方当事人具有约束力。
- 降低房租的原因可能是多种多样的，如市场租金水平下降、房产状况变化等。只要这些原因合理且双方同意，降低房租的条款就是合理的。
查封对条款效力的影响：
- 房产被查封并不直接影响租赁合同中降低房租条款的效力。查封是司法机关对房产采取的一种强制措施，旨在保障债权人的利益。但查封并不改变房产的租赁状态，也不影响租赁合同中双方约定的权利义务。
- 然而，如果查封导致房产无法正常使用或影响了承租人的居住权益，承租人可能有权要求减少租金或解除合同。但这与租赁合同中原本约定的降低房租条款是两个不同的法律问题。
第三方利益的保护：
- 在“先租后抵”且房产被查封的情况下，需要特别注意保护抵押权人的利益。如果降低房租的条款导致抵押权人的利益受损（如租金收入减少导致抵押物价值下降），那么该条款可能面临被撤销或无效的风险。
- 因此，在约定降低房租时，双方应充分考虑抵押权人的利益，确保条款的合法性和有效性。
三、法律建议
审查合同条款：
- 双方应仔细审查租赁合同中关于降低房租的条款，确保条款内容明确、合法且合理。
协商与沟通：
- 在房产被查封等特殊情况下，双方应积极协商沟通，寻求合理的解决方案。如果确实需要降低房租，应确保这一调整不会损害第三方（如抵押权人）的利益。
寻求法律帮助：
- 如果双方对降低房租条款的效力存在争议或无法达成一致意见，建议寻求专业律师的法律帮助。律师可以根据具体情况提供法律意见和解决方案。
最后，在“先租后抵”且房产被查封的情况下，租赁合同中约定降低房租的条款在符合法律规定且不损害第三方利益的前提下是有效的。但双方应谨慎处理相关事宜，确保合同的合法性和有效性。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。