针对开发商私自售卖公共区域及业主私自改建的问题，处置方式需分情况讨论，具体如下：

1. 开发商私自售卖公共区域

   • 法律定性：根据《民法典》第271条，建筑区划内的公共区域（如道路、绿地、其他公共场所等）属于全体业主共有，开发商无权单独处分。若开发商通过虚构合同、伪造业主同意等方式将公共区域“售卖”给特定业主，可能构成欺诈或无权处分，合同效力存疑。
     
   • 处置方式：
     
     • 业主集体维权：全体业主可通过业主委员会或直接向法院起诉，要求确认开发商的售卖行为无效，并返还公共区域或赔偿损失（《民法典》第286条）。
       
     • 行政投诉：向当地房管部门或城管部门举报开发商的违法行为，要求行政机关介入调查并责令整改。
       
     • 刑事举报：若开发商存在伪造文件、诈骗等行为，可向公安机关报案，追究其刑事责任。
       

2. 业主私自改建公共区域

   • 法律定性：根据《民法典》第288条，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，但改建需经全体业主共同决定（通常需双三分之二以上业主参与表决，且双四分之三以上同意）。未经合法程序私自改建，构成对其他业主共有权的侵害，可能面临民事赔偿、行政处罚甚至刑事责任。
     
   • 处置方式：
     
     • 其他业主维权：受影响的业主可要求改建业主停止侵害、恢复原状，并赔偿损失（《民法典》第236条、第287条）。若协商不成，可向法院起诉或申请仲裁。
       
     • 物业或业委会介入：物业或业主委员会可依据《物业管理条例》第45条，要求改建业主限期整改；拒不整改的，可报告城管部门强制拆除。
       
     • 行政处罚：城管部门可依据《城乡规划法》第64条，对私自改建行为责令停止建设、限期拆除，并处罚款。
       
     • 刑事风险：若改建行为导致建筑物结构安全受损或造成重大财产损失，可能涉嫌“以危险方法危害公共安全罪”或“故意毁坏财物罪”，需承担刑事责任。
       

建议：

• 对开发商行为，优先通过业主集体行动或行政投诉解决，效率较高；若涉及重大利益，可同步准备民事诉讼材料。
  
• 对业主改建行为，先尝试协商或通过物业、业委会协调；若对方拒不配合，再启动法律程序，避免矛盾升级。
  
• 无论哪种情况，均需保留相关证据（如合同、照片、视频、沟通记录等），以便后续维权。
  

如有进一步疑问或需具体操作指导，可直接向我咨询。