卖房子时中介吃差价所签订的合同通常是无效的。以下是对此问题的详细分析：

一、法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条：明确规定了中介人的如实报告义务。中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，若故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的，不仅不得请求支付报酬，还应当承担赔偿责任。在卖房过程中，如果中介故意隐瞒房屋的真实价格，或者虚报价格以赚取差价，就违反了这一规定。

2. 《房地产经纪管理办法》第二十五条：严禁房地产经纪机构和人员通过隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易，以及赚取差价等行为。这一规定直接禁止了中介吃差价的行为。

二、合同无效的原因

1. 违反法律强制性规定：中介吃差价的行为违反了上述法律法规的强制性规定，因此所签订的合同自始无效。法律对于中介行为的规范是为了保护交易双方的合法权益，维护市场的公平竞争环境。

2. 损害委托人利益：中介吃差价的行为直接损害了委托人的经济利益。委托人原本期望以合理的价格出售房屋，但中介的差价行为导致委托人无法获得应有的收益。

3. 违背诚实信用原则：中介作为专业的服务机构，应当遵循诚实信用的原则为委托人提供服务。而吃差价的行为显然违背了这一原则，破坏了中介行业的信誉和形象。

三、实际案例与后果

在实际案例中，如果中介被查实存在吃差价的行为，不仅会面临行政处罚（如罚款、取消网签资格等），还可能因构成犯罪而被追究刑事责任。同时，委托人也有权要求中介退还已收取的费用，并赔偿因此造成的损失。例如，如果中介通过虚报价格赚取了10万元的差价，委托人不仅可以要求中介退还这10万元，还可以要求中介赔偿因差价行为导致的其他损失，如交易延误产生的额外费用等。

四、特殊情况说明

尽管大多数情况下中介吃差价是违法的，但也存在例外情况。如果中介与买卖双方在交易前就差价问题进行了充分沟通，并且各方都明确表示同意，那么这种行为在不违反法律法规强制性规定的前提下，可以视为合法有效。但这种情况非常罕见，且需要满足严格的条件，如信息公开透明、各方自愿同意等。

建议：

• 在卖房过程中，务必选择信誉良好、口碑可靠的中介机构进行合作。
• 在签订合同前，务必仔细阅读合同条款，确保合同内容真实、合法且不违背公序良俗。
• 如果发现中介存在吃差价或其他违法行为，应及时向相关部门举报，并通过法律途径维护自己的权益。

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