核心结论：在因买受人违约未动工开发，导致规划调整、部分土地不能使用的情况下，责任承担需根据具体情况分析，一般可能涉及买受人承担违约责任、出卖人可能享有的合同解除权，以及双方可能需根据过错程度分担损失等情形。

1. 买受人违约责任

• 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
• 分析：在此情况下，买受人因违约未动工开发，违反了与出卖人签订的房屋买卖合同（或土地使用权转让合同）中的相关条款，应当承担违约责任。这可能包括支付违约金、赔偿出卖人因此遭受的损失等。

2. 出卖人合同解除权

• 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》，在买受人违约且违约行为导致合同目的无法实现的情况下，出卖人有权解除合同。
• 分析：若买受人的违约行为（如未动工开发）导致规划调整，进而使得部分土地不能使用，且这种不能使用的情况严重到影响了合同的根本目的（如土地开发、建设等），则出卖人有权解除合同，并可能要求买受人赔偿因此造成的损失。

3. 损失分担

• 分析：在规划调整导致部分土地不能使用的情况下，除了买受人应承担的违约责任外，还可能涉及损失的分担问题。这需要根据双方的具体过错程度、合同条款以及实际情况进行综合判断。
  • 若规划调整是由于不可抗力或政府行为等不可归责于双方的原因导致的，则双方可能需根据公平原则分担损失。
  • 若规划调整与买受人的违约行为有一定关联（如买受人未按时动工开发导致政府调整规划），则买受人可能需承担更大的损失分担责任。

4. 实际操作建议

• 审查合同条款：首先，应仔细审查房屋买卖合同（或土地使用权转让合同）中的相关条款，特别是关于违约责任、合同解除权以及损失分担的约定。
• 收集证据：收集与违约行为、规划调整以及损失相关的所有证据，以便在后续的法律程序中证明自己的主张。
• 协商与诉讼：在责任承担问题上，双方可以尝试通过协商达成一致意见。若协商无果，则可以通过诉讼等法律途径解决争议。

5. 注意事项

• 及时行动：在发现买受人违约后，出卖人应及时采取行动，如发送违约通知、要求买受人采取补救措施等，以避免损失扩大。
• 法律咨询：由于此类案件涉及复杂的法律关系和专业知识，建议双方在处理过程中咨询专业律师的意见，以确保自己的合法权益得到充分保护。

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