核心结论：若土地出让合同签订后发现不是净地出让，受让人可通过协商、行政投诉、民事诉讼或解除合同等方式维权，具体需结合合同条款、出让方过错程度及实际损失综合判断。以下是具体分析：

1. 优先协商与行政投诉

• 协商解决：受让人可首先与出让方（通常是自然资源部门）协商，要求出让方履行“净地”交付义务（如清除地上物、完成拆迁补偿、理顺土地权属等），或通过补充协议明确交付时间及违约责任。
• 行政投诉：若出让方拒不履行义务，受让人可向当地自然资源部门或上级主管部门投诉，要求行政机关督促出让方整改。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及地方性法规，出让方有义务确保土地达到“三通一平”或“五通一平”等净地标准。

2. 民事诉讼：主张违约责任

• 合同依据：若合同明确约定土地为“净地”交付，但出让方未履行，受让人可依据《民法典》第577条，要求出让方承担继续履行、赔偿损失等违约责任。
• 损失范围：包括因土地未净导致的额外拆迁成本、工期延误损失、融资利息增加等实际支出，需提供证据（如拆迁合同、工程延期证明、财务凭证等）支持。
• 诉讼策略：若土地存在权属纠纷或未完成征收，可同时主张合同无效或可撤销（如出让方隐瞒重大瑕疵），但需谨慎评估证据充分性。

3. 解除合同与返还价款

• 法定解除权：根据《民法典》第563条，若出让方迟延履行主要债务（如净地交付）且经催告后仍未履行，或导致合同目的无法实现（如土地无法开发），受让人可解除合同并要求返还土地出让金及利息。
• 注意时限：解除权需在法定或约定期限内行使，逾期可能丧失权利。

4. 行政赔偿（特殊情形）

• 行政行为违法：若出让方未依法完成土地征收、补偿或权属清理即出让，导致受让人损失，可依据《国家赔偿法》申请行政赔偿，但需证明行政行为违法与损失之间的因果关系。

5. 风险防范建议

• 签约前尽调：未来签约前应委托律师或专业机构调查土地现状（如权属、拆迁、抵押情况），并在合同中明确“净地”标准及违约责任。
• 分期付款条款：约定土地交付与价款支付挂钩，降低风险。

行动建议：立即收集合同、出让公告、土地现状照片等证据，评估损失金额，优先通过书面函件与出让方协商并留存沟通记录。若协商无果，尽快委托律师起草律师函或提起诉讼，避免超过诉讼时效。如有进一步细节需分析，可直接向我咨询。