核心结论：在未签好合同、未收到租金但租赁行为已发生的情况下，增值税的缴纳需分情况讨论，主要取决于租赁行为的性质、纳税义务发生时间的判定以及相关税务凭证的获取。以下是具体分析：

1. 纳税义务发生时间的判定
   根据《增值税暂行条例》及其实施细则，纳税义务发生时间是确定增值税缴纳时间的关键。对于租赁服务，通常遵循以下原则：

   • 若租赁合同明确约定了租金支付时间（即使未实际收到），纳税义务发生时间为合同约定的支付日期；
     
   • 若合同未约定或约定不明确，纳税义务发生时间为租赁服务完成的当天（即租赁物交付承租人使用的日期）。
     特殊情况：若租赁行为已发生但未签订合同，税务机关可能根据实际交易情况（如租赁物交付、承租人实际使用等证据）判定纳税义务发生时间。此时，即使未收到租金，也可能需按“无票收入”申报增值税。

2. 未签订合同的影响
   未签订书面合同不影响增值税的缴纳义务，但可能增加税务合规风险。税务机关可能要求提供其他证据证明租赁关系的存在（如交付凭证、使用记录、沟通记录等）。若无法提供充分证据，可能被认定为“未发生应税行为”，从而延迟纳税义务发生时间，但需注意：

   • 若租赁行为已实际发生（如承租人已使用租赁物），税务机关可能推定纳税义务已产生；
     
   • 未签订合同可能导致租金金额难以确定，此时税务机关可能参考市场价格或核定征收。

3. 未收到租金的税务处理
   即使未实际收到租金，只要纳税义务发生时间已到，仍需按“无票收入”申报增值税。具体操作：

   • 在增值税纳税申报表中“未开具发票收入”栏次填报租金金额；
     
   • 按适用税率（如不动产租赁为9%，有形动产租赁为13%）计算销项税额；
     
   • 保留租赁关系证据（如交付凭证、使用记录等）以备税务检查。
     例外：若能证明承租人无支付能力（如破产清算），可向税务机关申请延期缴纳或核定减免，但需提供法律文书（如法院裁定书）作为依据。

4. 合规建议

   • 补签合同：尽快与承租人补签书面合同，明确租金支付时间、金额及违约责任，降低税务风险；
     
   • 留存证据：保存租赁物交付凭证、承租人使用记录、沟通记录等，证明租赁关系及纳税义务发生时间；
     
   • 主动申报：按无票收入申报增值税，避免因未申报被认定为偷税而面临罚款或滞纳金；
     
   • 咨询税务机关：若对纳税义务发生时间或申报方式有疑问，可向主管税务机关咨询，确保操作合规。

总结：未签合同、未收租金但租赁行为已发生时，增值税的缴纳需以纳税义务发生时间为准，通常需按无票收入申报。建议尽快补签合同、留存证据并主动申报，以降低税务风险。如有进一步疑问，可直接向我咨询具体操作细节。