在建工程抵押，本质上抵押的是开发商或建设单位对在建工程所享有的权益，包括但不限于土地使用权、建筑物所有权（虽未完全建成，但已具备一定形态和价值）以及基于建设合同产生的债权等。以下是对这一问题的详细解释：

1. 抵押物的具体内容：

   • 土地使用权：在建工程通常建立在一定的土地之上，因此土地使用权是抵押物的重要组成部分。开发商或建设单位需确保对土地拥有合法的使用权，并能在抵押期间保持这种权利的稳定性。
   • 建筑物所有权：尽管建筑物尚未完全建成，但已投入了大量的人力、物力和财力，形成了具有一定形态和价值的在建工程。这部分在建的建筑物所有权也是抵押物的一部分。
   • 基于建设合同产生的债权：在建工程的建设过程中，开发商或建设单位与施工单位、材料供应商等之间会签订一系列的建设合同。这些合同产生的债权，如工程款支付请求权等，也可能成为抵押物的一部分，尤其是在某些特定的抵押安排中。

2. 抵押的法律效果：

   • 优先受偿权：一旦在建工程被抵押，抵押权人在债务人不履行到期债务或发生约定的实现抵押权的情形时，有权就该在建工程优先受偿。这意味着，与其他债权人相比，抵押权人具有更优先的地位来获取抵押物的价值以偿还债务。
   • 限制转让：在抵押期间，未经抵押权人同意，开发商或建设单位通常不得转让在建工程。这是为了保护抵押权人的利益，防止抵押物被擅自处置导致抵押权落空。

3. 实际操作中的注意事项：

   • 抵押登记：为了确保抵押权的设立和有效性，开发商或建设单位需按照相关法律法规的规定，将在建工程抵押进行登记。抵押登记是抵押权设立的必要条件，也是抵押权对抗第三人的重要依据。
   • 抵押物的评估：在设定抵押时，需对在建工程的价值进行评估。评估应考虑土地的价值、建筑物的已完成部分的价值以及未来可能增值的空间等因素。准确的评估有助于确定合理的抵押额度，保护抵押权人和债务人的利益。
   • 风险防控：由于在建工程存在诸多不确定性因素，如建设进度、市场变化等，因此抵押权人需加强风险防控措施。例如，可以要求开发商或建设单位提供额外的担保措施，如第三方保证、保证金等；同时，定期对在建工程进行巡查和评估，确保抵押物的价值不受损害。

建议：如果您是在建工程的开发商或建设单位，考虑将在建工程进行抵押时，务必咨询专业律师以了解具体的法律要求和操作流程。如果您是抵押权人，也建议在设定抵押前对抵押物进行充分的调查和评估，并咨询专业律师以确保您的权益得到充分保护。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。