结论前置：在租客不交物业费的情况下，物业应该起诉谁需依据租赁合同的具体约定及《物业管理条例》的相关规定来判断。一般而言，若租赁合同未特别约定，物业应起诉房东；若租赁合同中明确约定由租户承担物业费，则物业可起诉租户。

详细分析：

1. 一般情况下的责任主体：

   • 根据《物业管理条例》第七条，业主（即房东）作为物业服务合同的主体，有义务按时交纳物业服务费用。这是法律对业主的明确规定，也是业主在物业管理活动中的基本义务之一。
   • 在租赁合同未对物业费承担者作出特别约定的情况下，若发生物业费拖欠，物业公司通常会选择起诉业主，即房东。因为房东是法律上的责任主体，对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，包括缴纳物业费。

2. 租赁合同中的特殊约定：

   • 约定由租户承担物业费：
     • 当租赁合同明确约定由租户承担物业费时，这一约定即成为双方之间的有效合同条款，对双方均具有约束力。此时，租户即成为直接的债务责任人，若租户不按时缴纳物业费，物业公司有权直接起诉租户，要求其承担因未履行合同约定而产生的法律责任。
   • 约定由房东承担物业费：
     • 若租赁合同中约定由房东承担物业费，而房东未履行缴纳义务，则物业公司应起诉房东。房东在缴纳物业费后，若能证明租户实际使用物业且未承担相应费用，可依据租赁关系另行向租户追偿。但这一追偿过程与物业公司无关，是房东与租户之间的内部纠纷。

3. 法律建议与实际操作：

   • 友好协商：
     • 在出现物业费拖欠情况时，各方应首先尝试通过友好协商解决问题。房东可与租户就物业费的缴纳方式和期限进行协商，达成共识，以避免不必要的法律纠纷。
   • 证据收集：
     • 若协商无果，物业公司或房东在提起诉讼前，应收集相关证据以支持自己的主张。这些证据包括但不限于租赁合同、物业费账单、催缴通知等。这些证据将有助于法院在审理案件时查明事实，作出公正判决。
   • 法律途径：
     • 在协商不成且证据充分的情况下，物业公司或房东可选择通过法律途径维护自身权益。根据具体情况和合同条款，确定合适的起诉对象，并依法向法院提起诉讼。在诉讼过程中，各方应遵守法律程序，尊重法院判决，以维护自身的合法权益。

后续行动建议：

• 作为房东，在签订租赁合同时，应明确约定物业费的承担者，以避免后续纠纷。
• 若租户拖欠物业费，房东可先与租户沟通协商，了解原因并寻求解决方案。
• 若协商无果，房东可协助物业公司收集证据，共同维护物业管理秩序。

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