购买违建房的合同一般不具有完全的法律效力，且可能面临多种风险，处理方式需根据具体情况来定。以下从不同角度为你详细分析：

法律效力层面

1. 合同效力问题
   • 根据相关法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。违建房本身是违反了城乡规划法等法律法规建造的，没有合法的产权证明。所以，基于购买违建房所签订的买卖合同，通常会被认定为无效合同。这意味着从法律上来说，这份合同不能产生当事人预期的法律效果，比如买方不能依据该合同取得房屋的合法所有权。
2. 例外情况
   • 如果违建房后续通过合法程序补办了相关的规划、建设等手续，获得了合法的产权证明，那么在此情况下，之前签订的买卖合同可能会被认定为有效。不过，这种情况在实践中相对较少，因为补办手续往往面临诸多困难和限制。

风险层面

1. 房屋被拆除风险
   • 由于违建房本身是违法建筑，行政机关有权依法对其进行拆除。一旦房屋被拆除，买方不仅无法获得房屋，还可能面临已支付房款的损失，而且很难通过合法途径要求卖方全额返还房款并赔偿损失。
2. 无法办理产权登记风险
   • 没有合法的产权证明，就无法办理房屋产权登记手续。这意味着买方不能成为房屋的合法所有权人，在房屋转让、抵押等方面会受到极大限制，自身的财产权益无法得到有效的保障。
3. 质量安全隐患风险
   • 违建房在建造过程中往往没有经过正规的规划和设计，施工质量也难以保证。可能存在结构不稳定、消防不达标等安全隐患，对居住者的生命财产安全构成威胁。

处理方式层面

1. 协商解决
   • 如果在购买后发现房屋是违建房，买方可以首先尝试与卖方进行协商。要求卖方退还已支付的房款，并承担因购买违建房给买方造成的损失，如装修费用、搬迁费用等。在协商过程中，要注意保留好相关的证据，如买卖合同、付款凭证、沟通记录等，以便在协商不成时能够通过法律途径维护自己的权益。
2. 诉讼解决
   • 如果协商无果，买方可以向法院提起诉讼。由于买卖合同无效，买方可以要求卖方返还已支付的房款，并按照过错原则要求卖方赔偿损失。法院会根据双方的过错程度来确定赔偿的比例和金额。例如，如果卖方明知房屋是违建房仍然出售，存在明显的过错，而买方在购买时没有尽到合理的审查义务，也存在一定的过错，那么法院可能会根据具体情况判决卖方承担较大比例的赔偿责任。
3. 向相关部门举报
   • 买方还可以向当地的城乡规划部门、城市管理执法部门等相关行政机关举报违建房的情况。行政机关会依法对违建房进行调查处理，这在一定程度上可以促使卖方重视问题，并可能为买方解决纠纷提供有力的支持。

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