结论前置：物业公司管理小区时，与业主签订的合同通常更为有效且直接关联业主权益，但在特定情况下，与开发商签订的合同也可能具有法律效力。以下是对这一问题的详细分析：
与业主签订合同的情况：
- 法律依据：根据《物业管理条例》及相关法律法规，物业服务合同应当由业主大会选聘的物业服务企业与业主委员会签订。这意味着，在大多数情况下，物业公司应当与业主或业主委员会签订物业服务合同，以明确双方的权利和义务。
- 合同效力：与业主签订的合同直接关联业主的权益，合同内容通常包括物业服务范围、标准、费用等关键条款，对业主具有直接的法律约束力。
- 实际操作：在实际操作中，业主大会或业主委员会代表全体业主与物业公司签订合同，确保物业服务符合业主的共同需求和利益。
与开发商签订合同的情况：
- 特定情境：在小区尚未成立业主大会或业主委员会，或者业主大会尚未选聘新的物业服务企业时，开发商可能会与物业公司签订前期物业服务合同。这种合同通常是在小区建设阶段或销售阶段签订的，用于规范小区建设期间的物业管理服务。
- 合同效力：前期物业服务合同在业主大会选聘新的物业服务企业之前具有法律效力。然而，一旦业主大会选聘了新的物业服务企业并签订了新的物业服务合同，前期物业服务合同即行终止。
- 注意事项：开发商与物业公司签订的前期物业服务合同应当遵循公平、合理、透明的原则，不得损害业主的合法权益。同时，业主在购买房屋时应当仔细阅读合同条款，了解物业服务内容、费用等关键信息。
合同选择与法律效力：
- 优先选择：从保护业主权益的角度出发，与业主签订的合同通常更为优先和有效。因为这类合同直接反映了业主的意愿和需求，且合同内容经过业主大会或业主委员会的审议和批准。
- 法律效力比较：虽然与开发商签订的前期物业服务合同在特定情况下具有法律效力，但其效力范围和时间通常受到限制。相比之下，与业主签订的合同具有更广泛的法律效力和更长的持续时间。
法律建议：
- 对于业主：在购买房屋时，应当仔细阅读前期物业服务合同条款，了解物业服务内容、费用等关键信息。同时，积极参与业主大会的选举和决策过程，确保自己的权益得到充分保障。
- 对于物业公司：在与开发商或业主签订合同时，应当确保合同内容合法、合规、合理，并明确双方的权利和义务。同时，积极履行合同义务，提供优质的物业服务，以赢得业主的信任和支持。
总结与进一步思考：物业公司管理小区时，与业主签订的合同通常更为有效且直接关联业主权益。然而，在特定情况下，与开发商签订的前期物业服务合同也可能具有法律效力。因此，在实际操作中，需要根据具体情况选择合适的合同类型，并确保合同内容合法、合规、合理。如果您在房产纠纷或合同纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。