收取物业费应当与业主签订物业合同，这不仅是法律的要求，也是保障双方权益、避免纠纷的重要手段。以下从多个角度为您详细分析：

一、物业合同的必要性及作用

1. 明确权利义务：物业合同是物业服务企业和业主之间权利义务关系的法律依据。合同中会详细规定服务内容（如安保巡逻频次、卫生清扫标准、绿化养护范围等）、服务标准、收费项目、收费标准及支付方式等关键事项。这有助于双方明确各自的责任和义务，避免因理解不一致而产生纠纷。

2. 保障合法权益：

   • 对于物业公司而言，合同是其收取物业费的合法依据。当业主拒绝缴纳物业费时，物业公司可以依据合同条款进行催缴或提起诉讼，维护自身权益。
   • 对于业主来说，合同能确保所支付的物业费能换来相应质量的物业服务。如果物业公司服务不达标，业主可以依据合同要求其整改或承担违约责任。

3. 规范行业行为：物业合同作为规范性文件，有助于提升物业管理行业的整体服务质量，使得物业管理活动有章可循，同时也让业主清楚自己应享有的服务和应履行的义务。

二、物业合同的签订主体

1. 前期物业合同：在业主大会尚未成立、业主委员会尚未选举产生之前，通常由开发商与物业公司签订前期物业合同，以确保小区在交付后能够有序地进行物业管理。

2. 后期物业合同：业主大会或业主委员会成立后，一般由业主委员会代表全体业主与物业公司签订物业合同。此时，业主大会或业主委员会的决定对全体业主具有约束力，确保了物业管理的连续性和稳定性。

三、特殊情况下的物业费收取

虽然在实际操作中，可能存在未签订书面合同但形成事实物业服务关系的情况，即物业公司实际为小区提供了物业服务，业主也享受了相应服务。然而，这种情况在确定服务范围、质量标准以及费用等方面容易引发争议。例如，如果双方对服务内容或收费标准存在分歧，又没有书面合同作为依据，就可能导致纠纷难以解决。因此，为保障双方的合法权益，减少不必要的纠纷，一般应当在签订正式的物业合同后再开始收取物业费。

四、法律依据

根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，并由业主支付物业费的合同。这些法律法规强调了物业合同的重要性，并要求双方依法签订合同并履行各自义务。例如，《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”

五、法律建议

1. 对于物业公司：在提供物业服务前，务必与业主或业主委员会签订正式的物业合同，明确双方的权利义务和收费标准等关键事项。这有助于减少后续纠纷，保障公司的合法权益。

2. 对于业主：在入住小区前，应了解并确认是否已签订物业合同。如果未签订，应要求物业公司或业主委员会尽快签订，以确保自己的权益得到保障。同时，在签订合同时，应仔细阅读合同条款，确保自己了解并同意其中的内容。

如果您在物业合同签订或物业费收取方面遇到任何问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律建议和解决方案。