当拍卖的厂房存在租赁合同时，处理这一问题需要细致考虑法律规定、租赁合同的具体条款以及拍卖的相关程序。以下是对此问题的详细解答：
一、核心原则：买卖不破租赁
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，特别是第七百二十五条，我们明确“买卖不破租赁”的原则。这意味着，即使厂房的所有权通过拍卖发生转移，只要原租赁合同合法有效且未到期，新的买受人就必须继续履行该租赁合同。这一原则保护了承租人的合法权益，确保了租赁关系的稳定性。
二、具体处理方式，需分情况讨论
先租后抵的情况：
- 如果租赁合同签订在厂房抵押之前，那么根据“买卖不破租赁”的原则，新买受人需继续履行原租赁合同，直至租赁期限届满。
- 在此情况下，拍卖机构或法院应在拍卖前通知承租人，并告知其享有的权利，如优先购买权（在同等条件下）和继续租赁的权利。
先抵后租的情况：
- 如果厂房在抵押给银行或其他债权人之后才出租，且抵押权人在实现抵押权时要求拍卖厂房，那么承租人的权益可能会受到影响。
- 在这种情况下，新买受人可能有权要求承租人腾退厂房，但承租人可以向原出租人主张违约责任并索赔损失。
三、拍卖过程中的关键步骤
审查租赁合同：
- 在拍卖前，必须仔细审查租赁合同的内容，包括租赁期限、租金支付方式、违约责任等关键条款。
- 确认租赁合同是否真实有效，是否存在恶意串通损害他人利益的情况。
拍卖公告中明确披露：
- 在拍卖公告中，必须明确披露厂房存在租赁关系的情况，包括租赁期限、租金支付情况等关键信息。
- 这有助于潜在买受人充分了解厂房的实际状况，做出合理的决策。
协商解决方案：
- 在拍卖过程中，可以尝试与承租人协商，看是否能够达成提前解除租赁合同的协议，并给予承租人合理的补偿。
- 如果承租人同意继续租赁，新的买受人应与承租人重新签订租赁合同或确认继续履行原租赁合同。
四、争议解决与法律途径
- 如果在处理过程中出现争议，如承租人拒绝腾退或新买受人拒绝履行租赁合同等，应首先尝试通过协商解决。
- 如果协商不成，可以依法向人民法院提起诉讼，由法院根据具体情况作出公正裁决。
五、注意事项
- 在处理拍卖厂房的租赁关系时，必须充分保护承租人的合法权益，避免因其无法预见厂房被拍卖而遭受损失。
- 整个处理过程应遵循法定程序，确保拍卖活动的合法性和公正性。
- 对于存在特殊情况的厂房（如长期租赁、高额装修费用等），应更加谨慎地处理租赁关系，以避免引发不必要的纠纷和损失。
综上所述，处理拍卖厂房存在租赁合同的问题需要综合考虑法律规定、租赁合同的具体内容以及拍卖的相关程序。通过仔细审查合同、明确披露信息、协商解决方案以及依法解决争议等步骤，可以确保各方权益得到妥善保护。