物业按照实住面积收费是否合法，需分情况讨论：

1. 若物业服务合同中有明确约定：

   • 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。如果物业服务合同中明确约定了按照实住面积来收取物业费，那么这种收费方式就是合法的，业主应当按照合同约定支付物业费。

2. 若物业服务合同中没有明确约定，但地方性法规或政策有规定：

   • 在某些地区，地方性法规或政策可能对物业费的收费方式有具体规定。如果这些规定中明确允许或要求按照实住面积收费，那么物业按照实住面积收费也是合法的。此时，业主需要了解并遵守当地的相关规定。

3. 若物业服务合同中没有明确约定，且地方性法规或政策也无规定：

   • 在这种情况下，物业按照实住面积收费可能缺乏明确的法律依据。一般来说，物业费的收费标准应当基于物业服务合同，并遵循公平、合理、公开的原则。如果合同中没有约定，且地方性法规或政策也无规定，那么物业单方面决定按照实住面积收费可能构成违约或不当得利，业主有权提出异议并要求物业按照合同约定或行业惯例来收费。

法律建议：

• 审查物业服务合同：业主应首先审查自己的物业服务合同，了解合同中关于物业费收费方式的具体约定。
• 了解地方性法规或政策：如果合同中没有明确约定，业主可以进一步了解当地关于物业费收费的地方性法规或政策，以确定物业的收费方式是否合法。
• 与物业协商或投诉：如果业主认为物业的收费方式不合法或不合理，可以与物业进行协商，要求物业按照合同约定或行业惯例来收费。如果协商无果，业主可以向相关部门投诉或寻求法律援助。

可能后果：

• 如果物业按照实住面积收费是合法的，业主应当按时支付物业费，否则可能面临物业的催缴、法律诉讼等后果。
• 如果物业按照实住面积收费是违法的或不合理，业主有权拒绝支付超出合同约定或行业惯例的部分物业费，并可以通过法律途径维护自己的合法权益。

在处理此类问题时，建议业主保持冷静、理性，通过合法途径来维护自己的权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。